Aksoy'da kentsel dönüşüm, depreme dayanıksız bulunan binanın riskli yapı süreciyle yıkılıp güncel yönetmeliğe göre yeniden yapılmasıdır; ancak zaten çok katlı olan binalarda hesap farklı işler. Gür Yapı İnşaat olarak Aksoy Mahallesi Hasan Tahsin Abakan Sokak'taki Bağdat Apartmanı'nın dönüşümünü Ekim 2024'te başlattık ve son aşamalarını yürütüyoruz. Bu sayfada, 6 katlı bir binanın yine 6 katlı olarak yeniden yapılmasının nasıl işlediğini bu projeden yola çıkarak anlatıyoruz.
Bağdat Apartmanı: aynı daire sayısı, bambaşka bir bina
Eski Bağdat Apartmanı 6 kat ve 12 daireydi. Yeni bina da kapalı otopark üzerine 6 kat ve 12 daire olarak yapılıyor. Daire sayısı değişmediği halde dönüşüm neden yapıldı sorusunun cevabı basit: amaç daire kazanmak değil, deprem yönetmeliğine uygun, otoparkı olan ve uzun yıllar güvenle oturulacak bir bina elde etmekti. Proje ayrıntıları Bağdat Apartmanı sayfasında.
Zemin: fore kazık ve jet grout birlikte
Zemin etüdü sonucunda bu parselde tek bir yöntem yeterli görülmedi ve iki çözüm birlikte uygulandı:
- 45 adet donatılı fore kazık: 80 cm çaplı, 26 m derinliğinde. Fore kazık, zemine açılan kuyunun donatı kafesi ve betonla doldurulmasıyla yapılır; binanın yükünü daha derindeki taşıyıcı tabakalara aktarır.
- 32 adet jet grout kolon: 80 cm çaplı, 10 m derinliğinde. Jet grout, yüksek basınçla zemine çimento enjekte edilerek zeminin kendisini iyileştirir.
Bu iki yöntemin birlikte kullanılması Bağdat'ın parseline özgü bir karardır. Aksoy'daki başka bir binada ne gerektiğini ancak o parselde yapılacak zemin etüdü gösterir; mahalle için genel bir zemin yorumu yapmayız.
Taşıyıcı sistem
Radye temel üzerine bodrum otopark, asansör çekirdeği ve duvarlar perde duvar olarak yapılıyor; salon ve yatak odalarında da L perde duvarlar var. Beton sınıfı C35. Toprak altındaki duvar ve temellerde sürme izolasyon ve üzerine membranla bohçalama uygulandı.
Çok katlı binalarda kat karşılığı nasıl dengelenir?
Aksoy'daki eski binaların bir kısmı zaten yüksek katlı yapılmış olabilir. Bu durumda imar izin vermiyorsa yeni binada fazladan daire çıkmaz ve müteahhidin maliyetini karşılayacak satılık daire de olmayabilir. Böyle binalarda farklı modeller konuşulur: maliklerin inşaat maliyetine katılması, kat karşılığı ile maliyet katılımının birlikte kullanılması ya da tamamen anahtar teslim bir sözleşme. Hangisinin uygun olduğu imar durumu ve maliklerin beklentisiyle belirlenir. Modelleri kat karşılığı inşaat sayfamızda, sözleşmede nelere dikkat edileceğini de kat karşılığı sözleşme rehberimizde anlattık. İlçe genelindeki süreç için Karşıyaka kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.
Karar aşamasında 7471 sayılı Kanun sonrasında hisselerin salt çoğunluğu yeterlidir. Yine de çok daireli binalarda herkesin aynı tabloyu görmesi önemlidir; malikler toplantısında maliyet kalemlerini ve takvimi açıkça anlatmayı tercih ediyoruz.
Aksoy'da tadilat: eski binada tesisat ve daire yenileme
Dönüşüm gündemde değilse, uzun yıllardır kullanılan dairelerde en sık ihtiyaç tesisattır. Eski binalarda su boruları, sıhhi tesisat ve elektrik hatları çoğu zaman ilk günkü haliyle durur. Boya ya da mutfak yenilemeden önce tesisatın elden geçirilmesi, yeni yapılan işin kısa sürede kırılmasını önler. Bu konuyu tesisat yenileme sayfamızda, tüm tadilat hizmetlerimizi de Karşıyaka tadilat sayfasında bulabilirsiniz. Fiyatı keşif yapmadan vermiyoruz; keşif sonrası yazılı, kalem kalem teklif hazırlıyoruz.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat değişebilir. Kendi binanız için güncel durumu birlikte değerlendirelim.
