Riskli yapı tespiti, bir binanın deprem gibi afetler karşısında yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıyıp taşımadığının, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış bir kuruluş tarafından teknik olarak belirlenmesidir. Başvuruyu binadaki bir malik ya da kanuni temsilcisi yapabilir. Kuruluş binayı inceler, rapor hazırlar; rapor il müdürlüğüne ya da yetkili idareye gönderilip onaylanırsa tapuya riskli yapı şerhi düşülür ve kentsel dönüşüm süreci resmen başlar.
Riskli yapı tespitini kim yapar?
Tespiti yalnızca Bakanlıkça bu iş için lisanslandırılmış kuruluşlar yapabilir. Belediye, yapı denetim firması ya da müteahhit kendi başına riskli yapı raporu düzenleyemez. Gür Yapı İnşaat olarak biz de lisanslı kuruluş değiliz; başvurunun nasıl yapılacağı ve raporun ardından neler olacağı konusunda malikleri yönlendiriyoruz.
Lisanslı kuruluşların listesine e-Devlet üzerinden ya da il müdürlüğünden ulaşılabilir. Çalışacağınız kuruluşun lisansının geçerli olduğunu bu resmi kaynaklardan kontrol etmenizi öneririz.
Başvuruyu kim yapabilir?
Binadaki bağımsız bölüm maliklerinden herhangi biri ya da kanuni temsilcisi başvurabilir. Başvuru için tüm maliklerin bir araya gelmesi ya da oy birliği gerekmez. Apartman yönetimi toplantıda konuyu gündeme getirebilir, ama başvuruyu yapan kişinin malik ya da kanuni temsilci olması gerekir.
Adım adım riskli yapı tespiti
- Kuruluş seçimi: Lisanslı kuruluşlardan biriyle görüşülür. Ücreti, inceleme takvimini ve raporun ne zaman hazırlanacağını yazılı olarak öğrenin.
- Başvuru ve belgeler: Tapu bilgileri, kimlik bilgileri ve varsa binanın ruhsatı ile projesi kuruluşa iletilir.
- Yerinde inceleme: Kuruluşun teknik ekibi binaya gelir. Taşıyıcı sistem incelenir, betondan örnek (karot) alınır, donatının durumu kontrol edilir, binanın ölçüleri ve kat planları çıkarılır. İnceleme sırasında bazı dairelere ve bodruma girilmesi gerekebilir; komşularınızı önceden bilgilendirmeniz işi kolaylaştırır.
- Analiz ve rapor: Alınan örnekler laboratuvarda test edilir, bina deprem yönetmeliğine göre analiz edilir ve rapor hazırlanır.
- Raporun idareye gönderilmesi: Rapor il müdürlüğüne ya da yetkili idareye iletilir ve incelenerek onaylanır.
- Tapuya şerh ve tebliğ: Binanın riskli olduğu onaylanırsa tapu kaydına şerh düşülür ve maliklere tebliğ edilir.
Apartman yöneticisi olarak süreci nasıl başlatırsınız?
Riskli yapı tespiti çoğu zaman bir malikin endişesiyle başlar, ama süreci düzenli yürütmek için apartman yönetiminin devreye girmesi işleri kolaylaştırır. Yönetici olarak şu sırayı izleyebilirsiniz:
- Konuyu kat malikleri toplantısının gündemine alın ve maliklere tespitin ne anlama geldiğini anlatın.
- Tespit başvurusunu hangi malikin yapacağını ve ücretin nasıl karşılanacağını toplantıda netleştirin.
- Tapu bilgilerini, malik listesini ve varsa binanın eski ruhsat ve projesini bir dosyada toplayın.
- Birkaç lisanslı kuruluştan bilgi alın; ücreti ve takvimi yazılı isteyin.
- İnceleme gününü tüm dairelere önceden duyurun.
- Rapor sonucunu ve tebliğ tarihini maliklerle paylaşın.
Bu sırayla ilerleyen binalarda, rapor geldikten sonraki karar aşaması da genellikle daha az tartışmalı geçer; çünkü maliklerin hepsi baştan bilgilendirilmiş olur.
Raporda neler yer alır?
Raporda genel olarak binanın tanıtıcı bilgileri, yerinde yapılan incelemenin bulguları, alınan örneklerin test sonuçları, taşıyıcı sistemin analizi ve binanın riskli olup olmadığına dair sonuç bulunur. Raporu teknik bir dille yazılmış bulabilirsiniz; anlamadığınız bir bölüm varsa kuruluştan açıklama istemek hakkınızdır.
Rapora itiraz edilebilir mi?
Evet. Malikler, tespite tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir. İtirazın nereye ve nasıl yapılacağı tebligatta ve il müdürlüğünde öğrenilebilir. Raporun hatalı olduğunu düşünüyorsanız süreyi kaçırmayın; tebliğ tarihini mutlaka not edin.
Rapor çıktıktan sonra ne olur?
Bina riskli çıkarsa
Şerh kesinleştikten sonra malikler toplanır ve binanın nasıl yeniden yapılacağına karar verir. 7471 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikle bu karar için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu yeterlidir; önceden üçte iki aranıyordu. Ardından müteahhit seçimi, sözleşme, tahliye, yıkım, ruhsat ve inşaat aşamalarına geçilir. Bütün akışı kentsel dönüşüm süreci adım adım rehberinde anlattık.
Binada kiracılar varsa onların da tahliye edilmesi gerekecektir. Kira yardımı ve kiracıların hakları için kentsel dönüşümde kiracılar ve kira yardımı rehberine bakabilirsiniz.
Bina riskli çıkmazsa
Rapor binanın riskli olmadığını gösteriyorsa kanun kapsamında dönüşüm süreci başlamaz. Bu durumda eskiyen tesisatın, mutfak ve banyonun ya da zeminlerin yenilenmesi gündeme gelebilir. Bu tür işler için Karşıyaka tadilat sayfamıza göz atabilirsiniz. Taşıyıcı sisteme dokunan her müdahalenin ise proje ve izin gerektirdiğini unutmayın.
Tespit öncesinde maliklerin bilmesi gerekenler
- Görünüş yanıltıcı olabilir: Bakımlı görünen bir bina riskli, eski görünen bir bina riskli olmayabilir. Kararı ancak teknik inceleme verir.
- Bina yaşı tek başına ölçüt değildir: Karşıyaka'da 1970'li yıllarla 1990'lar arasında yapılmış çok sayıda betonarme apartman bulunuyor; ancak her binanın durumu kendi incelemesiyle belirlenir.
- Zemin ayrıca değerlendirilir: Yeni bina yapılacaksa zeminin durumu ayrı bir zemin etüdüyle ortaya konur ve temel çözümü buna göre seçilir.
- Erken konuşmak zaman kazandırır: Rapor gelmeden maliklerin dönüşüm ihtimalini ve beklentilerini konuşması, sonraki aşamada karar almayı kolaylaştırır.
Raporu aldınız, sırada ne var?
Riskli yapı raporu elinize ulaştıysa, sonraki aşamada en önemli iş doğru modeli ve doğru müteahhidi seçmek. Karşıyaka Bahriye Üçok'taki Defne Apartmanı'nda 4 kat 8 daireli eski binanın yerine, 68 adet jet grout ile iyileştirilmiş zemin üzerine radye temelli, kapalı otopark üzeri 5 kat 11 daireli bir yapı yaptık. Kendi binanız için neler yapılabileceğini konuşmak isterseniz Karşıyaka kentsel dönüşüm sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat değişebilir. Kendi binanız için güncel durumu birlikte değerlendirelim.
