Karşıyaka kentsel dönüşüm, depreme dayanıksız olduğu tespit edilen eski binaların 6306 sayılı Kanun çerçevesinde yıkılıp güncel deprem yönetmeliğine uygun olarak yeniden yapılmasıdır. Gür Yapı İnşaat olarak bu süreci Bahriye Üçok'taki ofisimizden yürütüyoruz: riskli yapı tespitinde yönlendirme, malik toplantıları, kat karşılığı sözleşme, ruhsat, inşaat ve iskan dahil. Bahriye Üçok'taki Defne Apartmanı'nı oturma raporu alarak teslim ettik; Aksoy'daki Bağdat Apartmanı ise son aşamadaki projemiz.
Bu sayfada Karşıyaka'da bir binanın dönüşümünün nasıl ilerlediğini, kat karşılığı modelin ne anlama geldiğini, zemin ve temel konusunda neye dikkat ettiğimizi ve bizimle çalışırsanız sizi neyin beklediğini sade bir dille anlatıyoruz.
Karşıyaka'da kentsel dönüşüm neden gündemde?
Karşıyaka'da 1970'li yıllarla 1990'lar arasında yapılmış çok sayıda betonarme apartman var. Bu binaların önemli bir kısmı bugünkü deprem yönetmeliğinden çok önce, o dönemin malzeme ve proje anlayışıyla yapıldı. Beton sınıfı, donatı detayları, zemin etüdü ve temel çözümleri bugünkü beklentilerin gerisinde kalabiliyor. Bir binanın gerçekten riskli olup olmadığı ise görünüşle değil, Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşun yapacağı riskli yapı tespitiyle anlaşılır.
Kat malikleri açısından dönüşüm yalnızca güvenlik meselesi değil. Eski binalarda çoğu zaman asansör, otopark, ısı yalıtımı ve güncel tesisat yok. Dönüşümle birlikte bu eksikler de giderilmiş, ruhsatlı ve iskanlı yeni bir yapıya geçilmiş olur.
Karşıyaka'daki dönüşüm projelerimiz
Bir kentsel dönüşüm firmasını değerlendirmenin en sağlıklı yolu, aynı ilçede bitirdiği ve sürdürdüğü işlere bakmaktır. Karşıyaka'daki iki projemizin teknik ayrıntıları aşağıda.
Defne Apartmanı – Bahriye Üçok Mahallesi
Defne Apartmanı, Bahriye Üçok Mahallesi 1766 Sokak'ta yaptığımız bir kentsel dönüşüm projesi. İnşaata Kasım 2022'de başladık, Kasım 2023'te oturma raporunu alarak teslim ettik.
- Eski bina: 4 kat, 8 daire
- Yeni bina: kapalı otopark üzeri 5 kat, 11 daire
- Zemin iyileştirme: 68 adet, 80 cm çaplı, 18 m derinlikte jet grout
- Temel: radye temel
- Taşıyıcı sistem: bodrum otopark, asansör çekirdeği ve duvarlar perde duvar
- Beton sınıfı: C35
Defne'de 8 daireli eski binanın yerine 11 daireli, otoparklı ve asansörlü bir yapı yükseldi. Zemin etüdü sonucuna göre jet grout ile zemini iyileştirdik, ardından binayı radye temel üzerine oturttuk.
Bağdat Apartmanı – Aksoy Mahallesi
Bağdat Apartmanı, Aksoy Mahallesi Hasan Tahsin Abakan Sokak'ta Ekim 2024'te başladığımız ve şu anda son aşamasında olan kentsel dönüşüm projemiz.
- Eski bina: 6 kat, 12 daire
- Yeni bina: kapalı otopark üzeri 6 kat, 12 daire
- Zemin iyileştirme: 45 adet, 26 m derinlikte, 80 cm çaplı donatılı fore kazık ve 32 adet, 10 m derinlikte, 80 cm çaplı jet grout
- Temel: radye temel
- Taşıyıcı sistem: bodrum otopark, asansör çekirdeği, duvarlar, salon ve yatak odalarında L perde duvar
- Beton sınıfı: C35
Bağdat Apartmanı, daire sayısının aynı kaldığı bir dönüşüm örneği. Burada maliklerin kazancı ek daireden çok, kapalı otopark, güçlü bir taşıyıcı sistem ve yeni bir bina olarak ortaya çıkıyor. Zemin koşulları farklı olduğu için çözüm de farklı: fore kazık ile jet groutu birlikte kullandık. Her binanın zemini kendi etüdüyle değerlendirilir; bir projede işe yarayan çözüm, yandaki parselde aynen tekrarlanmaz.
Karşıyaka'da kentsel dönüşüm süreci nasıl işler?
Süreç, kanunun öngördüğü adımlarla ilerler. Ayrıntılı anlatımı kentsel dönüşüm süreci adım adım rehberimizde bulabilirsiniz; kısaca şöyle:
- Riskli yapı tespiti: Malik ya da kanuni temsilcisi, Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurur. Biz lisanslı kuruluş değiliz; başvurunun nasıl yapılacağı konusunda sizi yönlendiririz. Ayrıntılar için riskli yapı tespiti nasıl yapılır rehberine bakabilirsiniz.
- Raporun onayı ve tapuya şerh: Rapor il müdürlüğüne ya da yetkili idareye gider, onaylanır, tapuya riskli yapı şerhi düşülür ve maliklere bildirilir. Tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir.
- Malik toplantısı ve karar: 7471 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten sonra riskli yapıda karar için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu yeterli. Eskiden bu oran üçte ikiydi.
- Müteahhitle sözleşme: Kat karşılığı ya da başka bir modelle sözleşme yapılır. Noterde düzenleme şeklinde yapılmasını öneriyoruz.
- Tahliye ve yıkım: Bina boşaltılır, yıkım ruhsatı alınır ve yıkım yapılır.
- Proje ve yapı ruhsatı: Mimari ve statik projeler hazırlanır, belediyeden onaylanır, yapı ruhsatı alınır.
- İnşaat ve yapı denetimi: İnşaat, yapı denetim firmasının kontrolünde ilerler.
- İskan ve tapu: Yapı kullanma izin belgesi alınır, yeni bağımsız bölümlerin tapuları maliklere dağıtılır.
Karşıyaka'da kentsel dönüşümün ne kadar süreceği; maliklerin ne kadar hızlı anlaştığına, proje onay süreçlerine, zemin çalışmasına ve binanın büyüklüğüne göre değişir. Somut bir örnek vermek gerekirse Defne Apartmanı'nda inşaat başlangıcından oturma raporuna kadar geçen süre yaklaşık bir yıldı. Tespit, karar ve ruhsat aşamaları bunun öncesinde kalır.
Kat karşılığı model: masrafı kim üstlenir?
Karşıyaka'daki dönüşümlerin büyük kısmı kat karşılığı yapılır. Bu modelde malikler arsa paylarını müteahhide devretmeyi kabul eder; müteahhit de yıkım, proje, ruhsat ve inşaat maliyetlerini üstlenerek binayı yapar. Karşılığında yeni binadaki bağımsız bölümlerin bir kısmı maliklere, bir kısmı müteahhide kalır. Paylaşım oranı; arsanın büyüklüğüne, imar durumuna, yeni binada çıkacak daire sayısına ve maliyetlere göre her binada ayrı hesaplanır.
Bu nedenle size telefonda bir oran söylemiyoruz. Binayı ve imar durumunu inceledikten sonra hangi dairenin kime kalacağını gösteren kat planlarıyla birlikte yazılı bir teklif sunuyoruz. Modelin ayrıntılarını Karşıyaka kat karşılığı inşaat sayfamızda, sözleşmede nelere bakmanız gerektiğini ise kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler rehberinde anlattık.
Zemin iyileştirme ve temel: görünmeyen ama en önemli kısım
Yeni bir binanın depreme dayanıklılığı büyük ölçüde zemin ve temelle başlar. Karşıyaka'da her parselin zemini farklıdır ve bunu ancak zemin etüdü gösterir. Etüt sonucunda zemin iyileştirmesi gerekiyorsa statik proje buna göre şekillenir.
- Jet grout: Zemine yüksek basınçla çimento şerbeti enjekte edilerek zeminin taşıma gücü artırılır. Defne Apartmanı'nda 68 adet jet grout kolonu uyguladık.
- Fore kazık: Zemine açılan deliklere donatı yerleştirilip beton dökülerek derindeki sağlam tabakalara inen kazıklar oluşturulur. Bağdat Apartmanı'nda 26 m derinliğe inen 45 adet donatılı fore kazık yaptık.
- Radye temel: Binanın tüm yükünü geniş bir alana yayan, tek parça betonarme temel. Karşıyaka'daki her iki projemizde de radye temel kullandık.
Bunlara ek olarak tüm binalarımızda toprak altında kalan duvar ve temellere istisnasız sürme izolasyon uyguluyor, üzerine membranla bohçalama yapıyoruz. Bodrum ve otopark katlarında ileride ortaya çıkabilecek nem ve su sorunlarının önüne geçmenin yolu bu aşamada doğru izolasyon yapmaktır.
Süreçte hangi işleri biz üstleniyoruz?
Kat malikleri için dönüşümün en yorucu tarafı, birçok kurumla ayrı ayrı uğraşmak zorunda kalmaktır. Kat karşılığı çalıştığımız projelerde bu yükün büyük kısmını biz taşıyoruz:
- Ön inceleme: Tapu kayıtları, imar durumu ve mevcut bina bilgileri üzerinden yeni binada kaç bağımsız bölüm çıkabileceğine dair ilk değerlendirmeyi yaparız.
- Malik toplantıları: Toplantılara katılır, kat planlarını ve paylaşım önerisini anlatır, soruları yanıtlarız. Kararın alınması malikler arasındadır; biz bilgi veririz.
- Proje ve ruhsat: Mimari, statik, elektrik ve mekanik projelerin hazırlanmasını, belediye onaylarını ve yapı ruhsatı işlemlerini takip ederiz.
- Yıkım ve inşaat: Yıkım ruhsatından itibaren şantiyeyi kurar, zemin iyileştirmeden kaba inşaata, ince işlerden peyzaja kadar işi yürütürüz.
- İskan ve teslim: Yapı kullanma izin belgesini alır, daireleri sözleşmedeki kat planına göre teslim ederiz.
İnşaat süresince maliklerin şantiyeyi görmesini, işin hangi aşamada olduğunu sormasını doğal karşılıyoruz. Yapı denetim firması da projeye uygunluğu bağımsız olarak kontrol eder.
Yeni binada neler değişir?
Dönüşüm sonunda eldeki şey yalnızca yeni bir daire değil, bütün olarak farklı bir binadır. Projelerimizde öne çıkan değişiklikler şunlar:
- Otopark: Defne ve Bağdat apartmanlarında binanın altına kapalı otopark yaptık. Karşıyaka'nın park yeri bulmanın zor olduğu sokaklarında bu, maliklerin en çok değer verdiği kazanımlardan biri oluyor.
- Asansör: Eski binalarda çoğu zaman olmayan asansör, perde duvarlı bir çekirdek içinde projelendirilir.
- Taşıyıcı sistem: Perde duvarlar ve yüksek dayanımlı beton (her iki Karşıyaka projemizde C35) binanın deprem davranışını belirleyen temel unsurlardır.
- Yalıtım ve tesisat: Isı ve su yalıtımı, yeni elektrik ve sıhhi tesisat sıfırdan yapılır.
- Hukuki durum: Ruhsatlı ve iskanlı, tapuları güncel bir yapıya geçilir.
Neden Gür Yapı İnşaat?
2006'da İzmir'de Özgür Gürbüz tarafından kurulduk. İlk yıllarımızda arsa ve arazi geliştirme, altyapı ve taşeronluk işleri yaptık; 2014'ten beri kendi bünyemizde inşaat yapıyoruz. Bugün kentsel dönüşüm, kat karşılığı inşaat, taahhüt, kamu ihaleleri ve tadilat işleri yürütüyoruz. Sizin için önemli olan şunlar:
- Ofisimiz Karşıyaka'da: Bahriye Üçok Mahallesi'ndeyiz. Şantiyeye de, malik toplantısına da uzak değiliz.
- Gösterebileceğimiz işler: Defne'yi bitirdik, Bağdat'ı sürdürüyoruz; Çiğli'de de Gürbüz Apartmanı'nı teslim ettik. İsterseniz binaları yerinde görebilirsiniz.
- Projeye sadakat: Belediye onaylı mimari ve statik projeye sadık kalıyor, güncel deprem yönetmeliğine uygun yapıyoruz.
- Yazılı ve açık teklif: Paylaşım, malzeme ve takvim yazılı olarak önünüze gelir.
- Arkasında durmak: Yasal sorumluluklarımızın ve yaptığımız işin arkasında duruyoruz.
Karşıyaka'nın hangi mahallelerinde çalışıyoruz?
Karşıyaka'nın tüm mahallelerinde kentsel dönüşüm ve tadilat işi alıyoruz. Mahallenize özel bilgiler için ilgili sayfalara göz atabilirsiniz: Bostanlı, Mavişehir, Alaybey, Atakent, Bahriye Üçok, Aksoy, Nergiz, Donanmacı, Bahariye, Yalı, Tersane ve Dedebaşı. Komşu ilçe için Çiğli kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.
Kiracılar ve kira yardımı
Dönüşüm kararı alınan binada oturan kiracılar ve evinden çıkacak malikler için en çok merak edilen konu kira yardımıdır. Hak sahiplerine geçici konut ya da kira yardımı yapılabiliyor; ancak başvuru şartları ve tutarlar zaman zaman değişiyor. Güncel bilgi için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na ya da il müdürlüğüne başvurmak gerekir. Konuyu kentsel dönüşümde kiracılar ve kira yardımı rehberinde ayrıntılı ele aldık. Müteahhidin malike ayrıca kira desteği verip vermeyeceği ise sözleşmede açıkça yazılması gereken bir konudur.
İlk adım: binanızı birlikte değerlendirelim
Apartman yöneticisiyseniz ya da kat maliki olarak dönüşümü gündeme getirmek istiyorsanız, önce kısa bir görüşmeyle başlayabiliriz. Elinizdeki tapu bilgileri, varsa eski proje ve riskli yapı raporu bu görüşme için yeterli. Binayı ve imar durumunu inceledikten sonra size dönüşümün nasıl bir yol izleyeceğini anlatır, uygun görürsek kat planlarıyla birlikte yazılı teklif hazırlarız. Malik toplantınıza katılıp soruları doğrudan yanıtlayabiliriz. Bize 0505 047 31 41 numarasından ulaşabilir ya da Bahriye Üçok'taki ofisimize uğrayabilirsiniz.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat değişebilir. Kendi binanız için güncel durumu birlikte değerlendirelim.
Binanız için dönüşüm mü yoksa tadilat mı daha doğru, emin değilseniz eski binada tadilat mı kentsel dönüşüm mü rehberimiz karar vermenize yardımcı olur.
