Eski bir binadaki dairenize büyük bir tadilat yapmadan önce sorulması gereken soru şudur: bina, bu yatırımı taşıyacak kadar uzun ömürlü mü? Taşıyıcı sistemde gözle görülen bir uyarı işareti yoksa ve bina riskli yapı açısından değerlendirilip sorunsuz bulunmuşsa tadilat mantıklı bir yoldur. Uyarı işaretleri varsa ya da binanın durumu hiç incelenmemişse, önce binayı öğrenmek, sonra iç yatırıma karar vermek gerekir. Kısacası tadilat mı kentsel dönüşüm mü sorusu dairede değil, binada cevaplanır.
Karşıyaka'nın apartman stoğunun önemli bir bölümü 1970'ler, 1980'ler ve 1990'larda yapılmış betonarme binalardan oluşuyor. Bu binalarda oturan ya da daire almayı düşünen pek çok kişi aynı ikilemi yaşıyor: mutfağı ve banyoyu şimdi mi yenilemeli, yoksa binanın geleceği netleşene kadar beklemeli mi?
Bu soruyu neden önce sormak gerekir?
Kentsel dönüşüme giren bir bina yıkılır ve yerine yenisi yapılır. Yıkımdan kısa süre önce yenilenmiş bir mutfak, banyo ya da parke de binayla birlikte gider. Kat karşılığı modelde yeni binadan size düşecek bağımsız bölüm, eski dairenizin iç durumuyla değil, genellikle arsa payınız ve sözleşmede kararlaştırılan şartlarla belirlenir. Yani dönüşüm kapıdayken yapılan büyük bir iç tadilat, çoğu zaman yeni binadaki payınıza yansımayan bir harcama olur. Sözleşmede payların nasıl belirlendiğini kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızda anlattık.
Binanın yaşı ne anlatır, ne anlatmaz?
Yaş tek başına "bina riskli" demek değildir. Eski olup iyi yapılmış, iyi korunmuş binalar da vardır. Ancak eski binalar, yapıldıkları dönemin deprem yönetmeliğine, beton kalitesine ve denetim koşullarına göre inşa edilmiştir; bunlar bugünküyle aynı değildir. Bu nedenle yaşlı bir binada büyük bir tadilat düşünüyorsanız, yaş, soruyu sormak için yeterli bir sebeptir. Cevabı ise gözlem değil, teknik inceleme verir.
Dikkat edilmesi gereken belirtiler
Duvardaki her çatlak taşıyıcı sistemle ilgili değildir. Boyada ve sıvada görülen ince, dağınık çatlaklar çoğu zaman yüzeyseldir. Asıl dikkat edilmesi gerekenler şunlardır:
- Kolon ve kirişlerde çatlak: Özellikle kolon-kiriş birleşimlerinde ya da kolon boyunca uzanan, çapraz veya belirgin genişlikteki çatlaklar.
- Dökülen beton ve görünen donatı: Bodrum, otopark ya da merdiven altında betonun parça parça düşmesi, içindeki demirin paslanmış biçimde görünmesi.
- Sürekli nem gören bodrum: Su birikmesi ya da kolon diplerinde tuzlanma, betonun ve donatının zamanla zarar görmesine yol açar.
- Sonradan yapılan müdahaleler: Zemin kattaki dükkânda kolon kesilmesi, duvar kaldırılması ya da binaya sonradan kat eklenmiş olması.
- Şekil değiştiren yapı: Kapı ve pencerelerin kendiliğinden sıkışması, gözle fark edilen döşeme eğimi.
Bu işaretler kesin hüküm vermez; ama varsa iç tadilata başlamadan önce binanın uzman gözüyle incelenmesi gerektiğini gösterir. Daire bazında bakılacak diğer noktaları eski daire yenileme kontrol listesi yazımızda bulabilirsiniz.
Daire almayı düşünüyorsanız
Aynı soru, eski bir binada daire satın alırken daha da önem kazanır. Alım bütçesine bir de yenileme bütçesi ekleniyorsa, ikisinin birden binanın kalan ömrüne bağlı olduğunu unutmayın. Tapuda riskli yapı şerhi olup olmadığını, apartmanda dönüşümün konuşulup konuşulmadığını ve yönetimin planladığı büyük bir onarım bulunup bulunmadığını alımdan önce öğrenin. Komşularla kısa bir sohbet bile, binanın gündemi hakkında ilandan çok daha fazlasını anlatır.
Kesin cevap: riskli yapı tespiti
Binanın riskli olup olmadığını, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca lisanslandırılmış kuruluşlar yapılan inceleme ve beton numuneleri üzerinden belirler. Başvuruyu maliklerden biri ya da kanuni temsilcisi yapabilir; bütün komşuların onayı gerekmez. Rapor idarece onaylandıktan sonra binanın riskli olduğu tapuya şerh edilir ve maliklere bildirilir. Biz lisanslı kuruluş değiliz; süreç hakkında yol gösteririz. Başvurunun nasıl yapıldığını riskli yapı tespiti nasıl yapılır rehberimizde adım adım anlattık.
Karar tablosu: hangi durumda ne yapmalı?
- Bina görece yeni, uyarı işareti yok: Tadilat planlanabilir.
- Bina eski, uyarı işareti görülmüyor, inceleme hiç yapılmamış: Küçük bakım ve onarımlar yapılabilir. Mutfak, banyo ve tesisatı birlikte kapsayan büyük bir yenilemeden önce binanın değerlendirilmesini öneririz.
- Bina incelenmiş ve riskli bulunmamış: Tadilat güvenle planlanabilir; yatırım uzun vadede anlam taşır.
- Belirgin uyarı işaretleri var: İç yatırımı erteleyin, önce riskli yapı tespitini gündeme getirin.
- Bina riskli bulunmuş ya da tapuda riskli yapı şerhi var: Büyük tadilat yapmayın; yalnızca güvenlik ve günlük kullanım için zorunlu onarımlarla yetinin ve dönüşüm sürecine odaklanın.
- Komşular dönüşümü konuşuyor ama karar yok: Zorunlu işler dışında beklemek ve maliklerin eğilimini öğrenmek genellikle daha doğrudur.
Beklerken neler yapılabilir?
Karar netleşene kadar evde yaşamaya devam ediyorsanız bazı işler ertelenmemelidir. Alt kata su sızdıran bir tesisat arızası, güvenliği tehdit eden eski bir elektrik panosu, kaçak akım rölesi eksikliği ya da küf yapan bir nem sorunu beklemeye gelmez. Burada pratik bir ölçü işinize yarar: taşındığınızda yanınızda götürebileceğiniz şeylere, yani beyaz eşyaya, mobilyaya, aydınlatmaya yapılan harcama dönüşümde kaybolmaz. Duvara ve zemine sabitlenen seramik, gömme dolap ya da şap ise binayla birlikte gider.
Dönüşüm kararı çıkarsa
6306 sayılı Kanun'da 9 Kasım 2023'te yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle, riskli yapıda karar için artık hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu yeterlidir. Sonrasında müteahhitle sözleşme, tahliye, yıkım, ruhsat ve inşaat aşamaları gelir; bütün adımları kentsel dönüşüm süreci adım adım yazımızda bulabilirsiniz. Dönüşüm sürecinde kiracıların durumu ve geçici konut desteğine ilişkin güncel tutar ve şartlar için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ya da il müdürlüğüne başvurmanızı öneririz.
Bizim bakışımız
Gür Yapı İnşaat olarak Karşıyaka'da ve Çiğli'de hem kentsel dönüşüm hem tadilat işleri yapıyoruz. Bu yüzden bir daireye keşfe geldiğimizde yalnız iç işlere değil, binanın genel durumuna da bakıyor ve gördüğümüzü açıkça söylüyoruz. Binanız sağlamsa tadilatı Karşıyaka tadilat sayfamızda anlattığımız düzenle planlarız; dönüşüm gündemdeyse Karşıyaka kentsel dönüşüm sayfamızdan süreci birlikte değerlendirebiliriz.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat değişebilir. Kendi binanız için güncel durumu birlikte değerlendirelim.
