Kentsel dönüşüm süreci, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'a göre sekiz temel adımdan oluşur: riskli yapı tespiti, raporun onayı ve tapuya şerh, itiraz süresi, malik kararı, müteahhitle sözleşme, tahliye ve yıkım, proje ve yapı ruhsatı, inşaat ve iskan. Bu rehberde her adımda ne olduğunu ve kat maliki olarak neye dikkat etmeniz gerektiğini Karşıyaka'da yürüttüğümüz projelerden edindiğimiz deneyimle anlatıyoruz.
1. Riskli yapı tespiti
Süreç, binanın deprem riski taşıyıp taşımadığının belirlenmesiyle başlar. Tespiti yalnızca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar yapabilir. Başvuruyu bağımsız bölüm maliklerinden biri ya da kanuni temsilcisi yapabilir; başvuru kanalları e-Devlet ve il müdürlüğü üzerinden öğrenilebilir. Lisanslı kuruluş binadan örnekler alır, taşıyıcı sistemi inceler ve bir rapor hazırlar.
Dikkat: Tespiti yapan kuruluşun Bakanlık lisansının olduğundan emin olun. Bir müteahhidin kendisinin riskli yapı tespiti yapması mümkün değildir; müteahhit ancak yönlendirme yapabilir. Ayrıntılar için riskli yapı tespiti nasıl yapılır rehberine bakın.
2. Raporun onayı ve tapuya şerh
Hazırlanan rapor il müdürlüğüne ya da yetkili idareye gönderilir ve incelenerek onaylanır. Onaydan sonra tapu müdürlüğüne bildirilir ve binanın tapu kaydına riskli yapı şerhi düşülür. Ardından durum maliklere tebliğ edilir.
Dikkat: Tebliğ tarihini not edin. Sonraki adımdaki itiraz süresi bu tarihten itibaren işler.
3. İtiraz hakkı
Malikler, riskli yapı tespitine tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir. İtirazın nereye ve nasıl yapılacağı tebligatta ve il müdürlüğünde öğrenilebilir. Raporun hatalı olduğunu düşünüyorsanız bu süreyi kaçırmamanız gerekir; süre geçtikten sonra itiraz hakkı kullanılamaz.
4. Malik toplantısı ve karar
Riskli yapı kesinleştikten sonra malikler bir araya gelerek binanın nasıl yeniden yapılacağına karar verir. 9 Kasım 2023'te yayımlanan 7471 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikle, bu karar için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu yeterli hâle geldi. Değişiklikten önce üçte iki çoğunluk aranıyordu.
Toplantıda genellikle şu konular konuşulur: hangi modelle dönüşüm yapılacağı (kat karşılığı, taahhüt ya da başka bir model), hangi müteahhitlerden teklif alınacağı, maliklerin daire büyüklüğü ve konum tercihleri. Kararın tutanağa geçirilmesi ve tüm maliklere bildirilmesi önemlidir. Karara katılmayan maliklerin payları için kanunda ayrı bir usul öngörülmüştür; bu konuda bir avukattan görüş almanızı öneririz.
5. Müteahhitle sözleşme
Karar alındıktan sonra seçilen müteahhitle sözleşme imzalanır. Karşıyaka'daki dönüşümlerin çoğu kat karşılığı modelle yapılır: malikler arsa paylarını devretmeyi kabul eder, müteahhit maliyetleri üstlenir, yeni bağımsız bölümler sözleşmeye göre paylaşılır. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılmasını öneriyoruz.
Sözleşmede en az şunlar açıkça yer almalı: daire paylaşımı ve kat planı, teslim süresi ve gecikme cezası, malzeme listesi, kira desteğinin kimde olduğu, teminat, iskan yükümlülüğü ve masrafların paylaşımı. Bu başlıkları kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler rehberinde tek tek açıkladık.
6. Tahliye ve yıkım
Sözleşmeden sonra bina boşaltılır. Malikler ve kiracılar başka bir yere taşınır; elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri kapatılır. Yıkım ruhsatı alındıktan sonra bina, çevresindeki yapılar ve yol güvenliği gözetilerek yıkılır.
Bu aşamada en çok sorulan konu kira yardımıdır. Hak sahiplerine geçici konut ya da kira yardımı yapılabiliyor; ancak başvuru şartları ve tutarlar değiştiği için güncel bilgiyi Bakanlıktan ya da il müdürlüğünden almanız gerekir. Kiracıların durumunu kentsel dönüşümde kiracılar ve kira yardımı rehberinde ele aldık.
7. Proje ve yapı ruhsatı
Yeni binanın mimari, statik, elektrik ve mekanik projeleri hazırlanır. Statik projenin temeli zemin etüdüdür: zeminin taşıma gücü ve davranışı bu etütle belirlenir; gerekiyorsa jet grout ya da fore kazık gibi bir zemin iyileştirme yöntemi projeye eklenir. Projeler belediyede onaylandıktan sonra yapı ruhsatı alınır ve bir yapı denetim firması işe atanır.
Dikkat: Onaylanan kat planlarının sözleşme ekindeki planlarla uyumlu olduğunu kontrol edin. Farklılık varsa inşaat başlamadan konuşulmalıdır.
8. İnşaat, iskan ve tapuların dağıtımı
İnşaat, yapı denetim firmasının kontrolünde ilerler. Temel, kaba inşaat, çatı, tesisat ve ince işler tamamlandıktan sonra yapı kullanma izin belgesi, yani iskan alınır. Son olarak kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemleriyle yeni bağımsız bölümlerin tapuları maliklere verilir.
Karşıyaka Bahriye Üçok'taki Defne Apartmanı'nda bu son aşamanın nasıl tamamlandığını görebilirsiniz: Kasım 2022'de başlayan inşaat, Kasım 2023'te oturma raporu alınarak teslim edildi; 4 kat 8 daireli eski binanın yerine kapalı otopark üzeri 5 kat 11 daireli bir yapı yapıldı.
Süreç boyunca saklamanız gereken belgeler
Dönüşüm birkaç aşamaya yayılan bir süreç ve her aşamada bir belge ortaya çıkıyor. Kat maliki olarak aşağıdakilerin birer kopyasını saklamanızı öneriyoruz:
- Riskli yapı tespit raporu ve tebliğ yazısı
- Malik toplantı tutanakları ve alınan karar
- Noter onaylı sözleşme ve ekleri: kat planı, malzeme listesi, teslim takvimi
- Kira yardımı başvurunuza ilişkin belgeler
- Yapı ruhsatı ve onaylı projelerin bilgisi
- Yapı kullanma izin belgesi ve yeni tapu
Bu belgeler, ileride bir anlaşmazlık çıktığında ya da dairenizi satmak istediğinizde neyin ne zaman kararlaştırıldığını göstermenin en kolay yoludur.
Süreç toplamda ne kadar sürer?
Kesin bir süre vermek doğru olmaz. Tespit ve onay işlemleri, maliklerin ne kadar hızlı anlaştığı, proje onayları, zemin çalışmasının kapsamı ve binanın büyüklüğü toplam süreyi belirler. En öngörülebilir kısım inşaattır; bunun süresi de sözleşmede yazılı olarak belirlenmeli ve gecikme hâlinde ne olacağı tanımlanmalıdır.
Karşıyaka'da süreci birlikte yürütelim
Gür Yapı İnşaat olarak Karşıyaka ve Çiğli'de riskli yapı tespitinden sonraki aşamaları kat maliklerimizle birlikte yürütüyoruz. Binanızın hangi adımda olduğunu ve sonraki adımda neler yapılması gerektiğini konuşmak için Karşıyaka kentsel dönüşüm sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat değişebilir. Kendi binanız için güncel durumu birlikte değerlendirelim.
