Kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecek en önemli konular şunlardır: hangi dairenin kime kalacağını gösteren kat planı eki, teslim süresi ve gecikme cezası, malzeme listesi, kira yardımı ya da kira desteğinin kimde olduğu, teminat, iskanın kimin yükümlülüğünde olduğu ve vergi, harç ve masrafların paylaşımı. Bu başlıklar sözleşmede açık yazılmadığında, sorunlar genellikle inşaat bittiğinde ortaya çıkar. Bu rehberde, Karşıyaka'da kat karşılığı çalışan bir müteahhit olarak maliklere imzadan önce neleri kontrol etmelerini önerdiğimizi anlatıyoruz.
Başlamadan önemli bir not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Kat karşılığı sözleşmesi, yıllarca sürecek hak ve yükümlülükler doğurur. İmzalamadan önce sözleşmeyi mutlaka bir avukata da inceletmenizi öneririz.
1. Daire paylaşımı ve kat planı eki
Sözleşmenin kalbi paylaşımdır. "Malikler yüzde şu kadar alır" gibi genel bir ifade yeterli değildir. Sözleşmeye eklenen kat planlarında şunlar görünmeli:
- Her malikin alacağı bağımsız bölümün katı, cephesi ve numarası
- Her dairenin brüt ve net metrekaresi, oda düzeni
- Müteahhide kalacak bağımsız bölümler
- Otopark, depo, bahçe ya da teras gibi alanların kime ait olacağı
Ayrıca onaylı projede değişiklik olması hâlinde paylaşımın nasıl etkileneceği de yazılmalıdır. Belediye onayı sırasında küçük değişiklikler çıkabilir; bunun maliklerin aleyhine bir sonuç doğurmaması için kuralı baştan koymak gerekir.
2. Teslim süresi ve gecikme cezası
Teslim süresinin ne zaman başlayacağı net olmalı: sözleşme tarihinden mi, yıkım ruhsatından mı, yapı ruhsatından mı? Başlangıç noktası belirsizse süre de belirsiz kalır. Süreye ek olarak şunlar yazılmalı:
- Gecikme hâlinde her ay ya da her gün için ödenecek ceza ve bunun kime ödeneceği
- Mücbir sebep sayılacak durumlar ve bunların süreye etkisi
- Uzun süreli gecikmede maliklerin sözleşmeyi feshetme hakkı ve şartları
3. Malzeme listesi ve teknik şartname
"Birinci sınıf malzeme" ifadesi sözleşmede bir anlam taşımaz. Kapılar, pencereler, mutfak dolabı ve tezgah, vitrifiye, armatür, zemin kaplamaları, ısıtma sistemi, asansör, dış cephe ve yalıtım için marka, model ya da en azından özellik ve sınıf belirten bir liste eklenmelidir. Taşıyıcı sistem için de beton sınıfı yazılabilir; örneğin Karşıyaka'daki Defne Apartmanı'nda C35 beton kullandık.
Toprak altındaki duvar ve temellerin nasıl yalıtılacağı da şartnameye girmelidir. Biz tüm binalarımızda bu yüzeylere sürme izolasyon ve üzerine membranla bohçalama uyguluyoruz; bu tür ayrıntıların yazılı olması, ileride bodrum ve otoparkta nem sorunu yaşanmasının önüne geçer.
4. Kira yardımı ve kira desteği kimde?
İki ayrı konu sıkça karıştırılır:
- Devletin kira yardımı: Hak sahiplerine belirli şartlarla geçici konut ya da kira yardımı yapılabiliyor. Başvuru şartları ve tutarlar değiştiği için güncel bilgiyi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'ndan ya da il müdürlüğünden almalısınız.
- Müteahhidin kira desteği: Bazı sözleşmelerde müteahhit, inşaat süresince maliklere ayrıca kira desteği öder. Bu bir zorunluluk değil, tarafların anlaşmasına bağlıdır.
Sözleşmede müteahhit kira desteği verecekse tutarın nasıl belirleneceği, ne zamandan ne zamana ödeneceği ve gecikmede devam edip etmeyeceği yazılmalıdır. Kiracılarla ilgili konuları kentsel dönüşümde kiracılar ve kira yardımı rehberinde ayrıca ele aldık.
5. Teminat
Maliklerin arsa paylarını devrettiği bir modelde, işin yarım kalma ihtimaline karşı güvence konuşulmalıdır. Uygulamada sık görülen yöntemler şunlardır:
- Müteahhide kalacak bağımsız bölümlerin tapularının inşaatın ilerleme aşamalarına bağlı olarak kademeli devredilmesi
- Banka teminat mektubu
- Müteahhidin kendi payını hangi aşamadan sonra satabileceğinin belirlenmesi
Hangi yöntemin seçileceği tarafların anlaşmasına bağlıdır; önemli olan, kararın yazılı ve ölçülebilir olmasıdır.
6. İskan ve tapu
İnşaatın bitmesi, işin bittiği anlamına gelmez. Yapı kullanma izin belgesi alınmadan bağımsız bölümlerin kat mülkiyetine geçmesi ve abonelik işlemleri sorunsuz yürümez. Sözleşmede iskanın müteahhidin yükümlülüğünde olduğu, hangi sürede alınacağı ve iskan alınmadan teslimin "tamamlanmış" sayılmayacağı yazılmalıdır. Biz Karşıyaka'daki Defne Apartmanı'nı ve Çiğli'deki Gürbüz Apartmanı'nı oturma raporu alarak teslim ettik.
7. Vergi, harç ve masrafların paylaşımı
Proje, ruhsat, yapı denetimi, tapu işlemleri, noter, abonelikler ve yıkım gibi kalemlerde hangi masrafın kime ait olduğu tek tek yazılmalıdır. Kentsel dönüşüm kapsamındaki bazı işlemler için vergi ve harç istisnaları uygulanabiliyor; hangi işlemin kapsamda olduğunu güncel mevzuattan ve bir mali müşavirden öğrenmenizi öneririz. Sözleşmede ise "istisna dışında kalan masraflar" için de bir kural bulunmalıdır.
Diğer kontrol edilmesi gereken maddeler
- Noter ve şekil: Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılmasını öneriyoruz.
- Proje ve yönetmelik: İnşaatın belediye onaylı mimari ve statik projeye ve güncel deprem yönetmeliğine uygun yapılacağı açıkça yazılmalı.
- Zemin: Zemin etüdüne göre gereken iyileştirmenin müteahhidin sorumluluğunda olduğu belirtilmeli. Aksoy'daki Bağdat Apartmanı'nda fore kazık ve jet grout birlikte gerekti; bu kalemler sonradan tartışma konusu olmamalı.
- Ayıplı iş ve eksikler: Teslimde tespit edilen eksiklerin hangi sürede giderileceği yazılmalı.
- Bilgilendirme: İnşaat süresince maliklerin nasıl ve hangi sıklıkla bilgilendirileceği belirlenmeli.
Teklifimizi bu başlıklarla sunuyoruz
Gür Yapı İnşaat olarak Karşıyaka'da kat karşılığı çalıştığımız binalarda teklifimizi kat planları, malzeme listesi ve takvimle birlikte yazılı veriyoruz. Modelin genel işleyişini Karşıyaka kat karşılığı inşaat sayfamızda, tüm dönüşüm sürecini Karşıyaka kentsel dönüşüm sayfamızda bulabilirsiniz. Sözleşme taslağınızı avukatınızla birlikte incelemeniz için gereken her bilgiyi paylaşırız.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat değişebilir. Kendi binanız için güncel durumu birlikte değerlendirelim.
