Kat karşılığı inşaat, arsa sahiplerinin ya da eski binanın maliklerinin arsa paylarını müteahhide devretmeyi kabul ettiği, müteahhidin de kendi imkanlarıyla binayı yapıp karşılığında yeni bağımsız bölümlerin bir kısmını aldığı modeldir. Malik inşaat maliyetini cebinden ödemez; payını arsasıyla öder. Karşıyaka'da kentsel dönüşüm kapsamındaki binaların çoğu bu modelle yenileniyor ve Gür Yapı İnşaat olarak Karşıyaka'daki dönüşüm projelerimizi bu şekilde yürütüyoruz.
Kat karşılığında kim neyi üstlenir?
Modelin sağlıklı işlemesi için tarafların sorumluluklarının baştan net olması gerekir. Genel çerçeve şöyledir:
Maliklerin katkısı
- Arsa payları ve mevcut haklar
- Sözleşmede belirlenen tarihte binanın boşaltılması
- Ruhsat ve tapu işlemleri için gereken imza ve vekaletler
Müteahhidin üstlendiği işler
- Yıkım ve hafriyat
- Zemin etüdü sonucuna göre zemin iyileştirme ve temel
- Mimari, statik ve tesisat projeleri, belediye onayları, yapı ruhsatı
- Kaba ve ince inşaat, ortak alanlar, asansör, otopark
- Yapı kullanma izin belgesi (iskan) ve teslim
Kira yardımı ya da müteahhit tarafından verilecek bir kira desteği varsa bunun kimde olduğu, harç ve vergi gibi masrafların hangi tarafa ait olduğu da sözleşmede ayrıca yazılmalıdır. Bu başlıkları kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler rehberimizde tek tek ele aldık.
Paylaşım oranı nasıl belirlenir?
Kat karşılığında en çok sorulan soru "Kaç daire bize kalır?" sorusudur. Bunun herkese uyan bir cevabı yok; oran her parsel için ayrı hesaplanır. Belirleyici olan başlıca etkenler:
- İmar durumu: Parselde ne kadar inşaat alanına izin verildiği, kaç kat çıkılabildiği.
- Mevcut ve yeni daire sayısı: Eski binadaki bağımsız bölüm sayısı ile yeni binada çıkabilecek bağımsız bölüm sayısı arasındaki fark.
- Zemin koşulları: Zemin etüdü fore kazık ya da jet grout gibi bir iyileştirme gerektiriyorsa maliyet artar ve bu, paylaşıma yansır.
- Malik talepleri: Daha büyük daire, aynı kat ya da cephe tercihi, otopark gibi istekler.
- Malzeme ve teslim standardı: Sözleşmeye eklenen malzeme listesi.
Bu yüzden Karşıyaka'da bize ulaşan maliklere telefonda bir oran söylemiyoruz. İmar durumunu ve binayı inceledikten sonra her malikin hangi daireyi alacağını gösteren kat planlarıyla birlikte yazılı bir teklif hazırlıyoruz. Teklif kalem kalem okunabilir olmalı; malikler neyi kabul ettiğini görerek karar vermeli.
Karşıyaka'dan iki örnek: daire artan ve daire sayısı korunan dönüşüm
Kat karşılığının her binada aynı sonucu vermediğini kendi projelerimiz iyi gösteriyor.
Defne Apartmanı'nda (Bahriye Üçok Mahallesi) eski bina 4 kat ve 8 daireydi. Dönüşüm sonunda kapalı otopark üzeri 5 kat ve 11 daireli bir bina yaptık. Daire sayısındaki artış, paylaşımda hem maliklerin hem müteahhidin payına yer açtı. Kasım 2022'de başlayan inşaat, Kasım 2023'te oturma raporu alınarak teslim edildi.
Bağdat Apartmanı'nda (Aksoy Mahallesi) ise eski bina 6 kat ve 12 daireydi; yeni bina da kapalı otopark üzeri 6 kat ve 12 daire. Daire sayısı artmadığı hâlde dönüşüm yapılabildi; ancak böyle binalarda paylaşımın ve maliyetin çok daha dikkatli kurgulanması gerekir. Burada zemin için 45 adet 26 m derinlikte donatılı fore kazık ve 32 adet jet grout uyguladık; bu tür kalemler hesabın başında konuşulmalıdır.
Kat karşılığı her bina için uygun mu?
Her zaman değil. Parsel küçükse, imar yeni bağımsız bölüm çıkmasına izin vermiyorsa ya da zemin iyileştirme maliyeti yüksekse kat karşılığı model tek başına dengeli bir sonuç vermeyebilir. Bu durumda maliklerin maliyetin bir kısmına katılması ya da işin taahhüt usulüyle, yani maliklerin inşaat bedelini ödeyerek yaptırması gibi seçenekler konuşulur. Biz de taahhüt işi yapıyoruz; hangi modelin binanıza uyduğunu inceleme sonrasında açıkça söylüyoruz.
Malikler arasında uzlaşma nasıl sağlanır?
Kat karşılığında anlaşmazlıkların çoğu inşaattan değil, daire dağılımından çıkar. Kimin hangi katı ve cepheyi alacağı, bahçe ya da teras kullanımı, otopark yerleri gibi konular toplantıda açıkça konuşulmazsa ileride sorun olur. Bu yüzden teklifimizde yalnızca oranı değil, dağılımı da kat planı üzerinde gösteriyoruz. Malikler kendi aralarında tercihlerini konuşup netleştirdikten sonra bu plan sözleşmenin eki hâline gelir. Riskli yapı kararı alınmış binalarda karar için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu yeterli olsa da, mümkün olduğunca geniş bir uzlaşmayla yola çıkmak işin her aşamasını kolaylaştırır.
Kat karşılığında neden Gür Yapı?
- 2006'dan beri İzmir'de faaliyet gösteriyor, 2014'ten beri kendi bünyemizde inşaat yapıyoruz.
- Ofisimiz Karşıyaka Bahriye Üçok'ta; Karşıyaka'da biten ve süren projelerimizi yerinde gösterebiliriz.
- Belediye onaylı mimari ve statik projeye sadık kalıyoruz; güncel deprem yönetmeliğine uygun yapıyoruz.
- Toprak altındaki tüm duvar ve temellerde sürme izolasyon ve üzerine membranla bohçalama uyguluyoruz.
- Yasal sorumluluklarımızın ve yaptığımız işin arkasında duruyoruz.
Dönüşüm sürecinin genel akışını ve Karşıyaka'daki çalışma alanımızı Karşıyaka kentsel dönüşüm sayfamızda, adım adım işleyişi ise kentsel dönüşüm süreci rehberinde bulabilirsiniz.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat değişebilir. Kendi binanız için güncel durumu birlikte değerlendirelim.
