Eski bir daireyi almadan ya da yenilemeden önce kontrol edilmesi gereken beş ana başlık vardır: binanın taşıyıcı sistemi, su ve pis su tesisatı, elektrik tesisatı ve panosu, nem ve yalıtım, pencereler. Boya ve zemin gibi görünen işler kolay ve öngörülebilirdir; bütçeyi ve süreyi asıl belirleyen, duvarın ve zeminin içinde kalan bu kalemlerdir. Önce bina, sonra daire bakılır: binada ciddi bir risk varsa dairenin içine yapılan yatırım boşa gidebilir.
Karşıyaka'da 1970'ler ile 1990'lar arasında yapılmış çok sayıda betonarme apartman var. Bu binalardaki daireler genellikle geniş ve kullanışlıdır, ancak tesisatları ve yalıtımları yıllar içinde yorulmuştur. Aşağıdaki listeyi bir daireyi gezerken yanınızda tutabilirsiniz.
1. Bina: önce taşıyıcı sisteme bakın
Dairenin içi ne kadar güzel olursa olsun, binanın kendisi sağlam değilse yenileme doğru yatırım olmayabilir. Gözle yapılan bir inceleme kesin sonuç vermez, ama aşağıdaki işaretler uzman görüşü almanız gerektiğini gösterir:
- Kolon ve kirişlerde çatlak, kabarmış ya da dökülmüş beton, görünen ve paslanmış demir (özellikle bodrum ve otopark katında).
- Bodrumda sürekli nem, su birikmesi ya da beyaz tuzlanma.
- Zemin katta dükkan açılırken kolon kesilmiş ya da duvar kaldırılmış izler.
- Kapı ve pencerelerin kendiliğinden sıkışması, belirgin eğimli döşemeler.
- Binanın ruhsatlı ve iskanlı olup olmadığı, yapım yılı ve kaç kez kat eklendiği.
Bu işaretlerden biri varsa, daireye yatırım yapmadan önce binanın kentsel dönüşüm açısından değerlendirilmesini öneririz. Riskli yapı tespiti Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılır; nasıl başvurulduğunu riskli yapı tespiti nasıl yapılır yazımızda anlattık. Süreç ve haklar için Karşıyaka kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.
2. Su ve pis su tesisatı
- Tavanlarda, özellikle banyo ve mutfağın altına denk gelen yerlerde sarı leke ya da kabarma var mı? Alt komşuya sızıntı sorulabilir.
- Musluk açıldığında su basıncı yeterli mi, su paslı ya da bulanık geliyor mu?
- Boruların malzemesi ne? Eski galvaniz borular yıllar içinde içten paslanır ve daralır.
- Gider kokusu, yavaş akan lavabo ya da sık tıkanan klozet var mı? Bunlar pis su hattında eğim ya da daralma işareti olabilir.
- Kolon hatları (binanın ortak dikey hatları) en son ne zaman yenilenmiş? Daire içini yeniledikten sonra ortak hattın sorun çıkarması sık görülür.
Banyo ve mutfak yenilenecekse, duvarlar açıkken tesisatı da yenilemek çoğu zaman en mantıklı yoldur. Ayrıntılar için tesisat yenileme sayfamıza bakabilirsiniz.
3. Elektrik tesisatı ve pano
- Panoda eski tip porselen sigortalar mı var, yoksa otomatik sigortalar mı?
- Kaçak akım rölesi var mı? Yoksa güvenlik açısından eklenmesi gerekir.
- Prizlerin topraklı olup olmadığına bakın. Eski binalarda topraklama sık eksik olur.
- Fırın, çamaşır makinesi, klima gibi yüksek güç çeken cihazlar için ayrı hat var mı?
- Prizlerde kararma, ısınma, sık atan sigorta: kablolamanın yorulduğunu gösterir.
Eski kablolama, ekleme yapılarak taşınacak yükü kaldırmaz. Komple yenilemede elektrik tesisatının da elden geçirilmesini öneririz.
4. Nem, rutubet ve yalıtım
- Dış cepheye bakan duvarlarda, köşelerde ve dolap arkalarında küf ya da kararma var mı?
- Pencere altlarında ve tavan-duvar birleşimlerinde kabarma, dökülme var mı?
- Zemin kattaysa duvar diplerinde nem, son kattaysa çatıdan su alma izi var mı?
- Binanın dış cephesinde ısı yalıtımı var mı?
Nem sorununun sebebi tespit edilmeden yapılan boya birkaç ayda yine bozulur. Sebep bazen tesisat sızıntısı, bazen yoğuşma, bazen dış cephe ya da çatıdır; çözüm de buna göre değişir. Dış cephe ve çatı genellikle ortak alandır, yani yönetimle birlikte ele alınması gerekir.
5. Pencereler ve doğramalar
- Pencereler tek cam mı, çift cam mı? Kasalar çürümüş ya da eğilmiş mi?
- Kapandığında hava ve ses geçiriyor mu, contalar sağlam mı?
- Pencere değişimi planlanıyorsa, ölçü ve dış görünüş için apartman yönetiminin bir kuralı var mı?
Pencere değişimini iç sıva ve boyadan önce yapmak gerekir; aksi halde kenarlarda yeniden tamir yapılır.
6. Duvar düzeni, zemin ve ıslak hacimler
- Kaldırmak ya da taşımak istediğiniz bir duvar varsa, taşıyıcı olup olmadığını mutlaka projeden ve yerinde kontrol ettirin. Kolon, kiriş ve perde duvarlara dokunulmaz.
- Zeminde ses yapan, kabaran ya da çökmüş noktalar şapın zayıfladığını gösterebilir.
- Banyoda ve mutfakta su yalıtımı yapılmış mı? Eski dairelerde çoğunlukla yoktur.
- Tavan yüksekliği, asma tavan ya da spot aydınlatma için yeterli mi?
7. Evrak ve apartman tarafı
- Tapudaki niteliği (mesken, kat irtifakı, kat mülkiyeti) ve üzerinde şerh olup olmadığını kontrol edin. Riskli yapı şerhi varsa bina dönüşüm sürecindedir.
- Apartmanın yönetim planını, aidat ve ortak giderleri, planlanmış büyük bir onarım olup olmadığını öğrenin.
- Tadilat yapılacaksa yönetimin çalışma saati ve moloz kurallarını sorun. Bunları apartmanda tadilat kuralları yazımızda topladık.
Listeyi bitirdikten sonra
Bu kontroller size dairenin "yalnız yüzeyde mi" yoksa "içten de mi" yenilenmesi gerektiği konusunda fikir verir. Bütçe ve süre ikinci gruptaki işlerle ciddi biçimde değişir; ortalama süreler için komple ev tadilatı ne kadar sürer yazımıza bakabilirsiniz.
Gür Yapı İnşaat olarak Karşıyaka'nın tüm mahallelerinde ve Çiğli'de hem tadilat ve daire yenileme hem de kentsel dönüşüm işleri yapıyoruz. Bu yüzden bir daireye baktığımızda yalnız iç tadilatı değil, binanın genel durumunu da konuşabiliyoruz. Keşiften sonra kalem kalem yazılı teklif veriyoruz; bina dönüşüm gerektiriyorsa bunu da açıkça söylüyoruz.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat değişebilir. Kendi binanız için güncel durumu birlikte değerlendirelim.