Apartmanda tadilat yaparken uyulması gereken temel kurallar şunlardır: işe başlamadan yönetime ve komşulara bilgi vermek, yalnız kendi bağımsız bölümünüzde çalışmak, kolon, kiriş ve perde duvar gibi taşıyıcı elemanlara dokunmamak, yönetim planında ve belediye düzenlemelerinde belirtilen saatlere uymak ve molozu ortak alanları kirletmeden taşımak. Bu kuralların dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, binanın yönetim planı ve yerel düzenlemelerdir.
Karşıyaka'daki apartmanların büyük kısmı çok katlı, çok daireli binalardır; bir dairede yapılan iş, merdivenden asansöre, alt kattan yan daireye herkesi etkiler. Kuralları bilmek hem komşuluk ilişkisini korur hem de işin yarıda durmasını önler.
Kat mülkiyeti: neresi sizin, neresi ortak?
Kat mülkiyetinde her malik kendi bağımsız bölümünün (dairesinin) sahibidir; binanın geri kalanı ise ortak yerdir. Ortak yerlere genellikle şunlar girer:
- Temel, kolon, kiriş, perde duvarlar ve döşemeler gibi taşıyıcı sistem,
- Dış cephe, çatı, merdiven, giriş holü, asansör,
- Binanın ortak su, pis su, doğalgaz ve elektrik kolon hatları,
- Bahçe, otopark, sığınak ve teras gibi ortak kullanım alanları (tapu ve yönetim planına göre değişebilir).
Kendi dairenizin içinde boya, zemin, mutfak, banyo, taşıyıcı olmayan bölme duvarlar ve daire içi tesisat gibi işleri yapabilirsiniz. Ortak yerleri ilgilendiren bir değişiklik ise kat maliklerinin kararını gerektirir; gereken çoğunluk işin niteliğine göre kanunda ve yönetim planında belirlenir. Örneğin dış cepheye klima dış ünitesi asmak, balkonu kapatmak ya da pencere görünüşünü değiştirmek çoğu binada yönetimin onayına bağlıdır.
Taşıyıcı sisteme dokunulmaz
Apartmanda tadilatın en önemli kuralı budur. Kolon, kiriş ve perde duvar kesmek, delmek, inceltmek ya da kaldırmak binanın deprem dayanımını doğrudan zayıflatır ve yalnız sizi değil tüm binayı riske atar. Sık karşılaşılan hatalar:
- Salonu genişletmek için perde duvarın bir kısmını kesmek,
- Tesisat ya da klima borusu geçirmek için kirişi delmek,
- Zemin kattaki dükkanda kolon kaldırmak ya da inceltmek,
- Balkonla odayı birleştirirken taşıyıcı elemanı yok saymak.
Bir duvarın taşıyıcı olup olmadığı yerinde ve projeden kontrol edilmelidir. Biz hiçbir tadilatta taşıyıcı elemana dokunmuyoruz; mimari değişiklik gerektiren bir talep varsa önce projeye ve belediye iznine uygunluğunu konuşuyoruz. Taşıyıcı sistemde hasar şüphesi olan binalar için doğru adım tadilat değil, riskli yapı tespiti başvurusudur; ayrıntılar Karşıyaka kentsel dönüşüm sayfamızda.
Yönetime ve komşulara bilgi verme
Kanunda her iş için yazılı izin aranmasa da, işe başlamadan yönetime bilgi vermek hem nezaket hem de sorunsuz bir süreç için gereklidir. Bilgilendirmede şunları paylaşmanızı öneririz:
- Tadilatın kapsamı (hangi odalar, hangi işler),
- Başlangıç tarihi ve tahmini süre,
- Gürültülü işlerin (kırım, delme) hangi günlerde yoğunlaşacağı,
- Su, elektrik ya da doğalgazın kısa süreli kesilip kesilmeyeceği,
- Sorumlu kişinin ya da firmanın iletişim bilgisi.
Kat aralarına ya da asansöre asılacak kısa bir not da çoğu şikayeti baştan önler. Ortak hatlarda (kolon) işlem gerekiyorsa bu mutlaka yönetimle birlikte planlanmalıdır, çünkü diğer dairelerin suyu da kesilebilir.
Çalışma saatleri
Gürültülü işler için kesin saatler belediye düzenlemelerine ve binanın yönetim planına göre değişir. Genel uygulama, kırım, delme ve kesim gibi gürültülü işlerin genellikle hafta içi gündüz saatlerinde yapılması; erken sabah, akşam, öğle dinlenme saatleri ve hafta sonunun komşulara bırakılmasıdır. Binanızın yönetim planında özel bir saat aralığı varsa ona uyulur. Bu yüzden işe başlamadan yönetime saatleri sormak en sağlıklı yoldur.
Biz programı gürültülü işler belli günlerde toplanacak şekilde kuruyoruz; böylece komşuların rahatsız olduğu gün sayısı azalıyor.
Moloz ve malzeme taşıma
- Moloz çuvallanarak taşınır; merdivene ya da giriş holüne açıkta bırakılmaz.
- Asansör kullanılacaksa iç yüzeyleri korunur, taşıma kapasitesi aşılmaz. Bazı binalarda asansörle moloz taşımak yasaktır; bu yönetime sorulmalıdır.
- Moloz, belediyenin belirlediği usule göre uygun yere götürülür; sokağa ya da konteyner dışına bırakılmaz.
- Merdiven ve kapı önleri her gün sonunda temizlenir.
- Malzeme indirme ve araç park etme sırasında komşu araçlarının ve giriş kapısının önü kapatılmamaya çalışılır.
Balkon, pencere ve dış görünüş
Balkon kapatma, pencere doğramasının rengini ya da bölümlerini değiştirme, dış cepheye tabela ya da klima ünitesi takma gibi işler binanın dış görünüşünü etkiler. Bu işler çoğu binada yönetimin ve kat maliklerinin kararına, bazı durumlarda belediye iznine bağlıdır. Mevcut yönetim planına ve önceki kararlara bakmadan bu işlere başlamamanızı öneririz.
Sitelerde ek kurallar
Büyük sitelerde genellikle apartmandan daha ayrıntılı kurallar bulunur: tadilat başvuru formu, giriş yapacak ekiplerin bildirilmesi, belirli çalışma saatleri, malzeme girişinin yapılacağı kapı, ortak alanlarda koruma şartı gibi. Bu kurallar site yönetiminden önceden alınmalı ve ekibe iletilmelidir.
Bizimle çalışırken
Gür Yapı İnşaat olarak Karşıyaka'nın tüm mahallelerinde ve Çiğli'de tadilat ve daire yenileme yapıyoruz. İşe başlamadan yönetimin kurallarını öğreniyor, gürültülü işleri planlıyor, molozu düzenli taşıyor ve ortak alanları her gün temiz bırakıyoruz. Keşiften sonra kalem kalem yazılı teklif ve iş takvimi veriyoruz. Tadilatın kapsamı ve süresi hakkında genel bilgi için Karşıyaka tadilat sayfamıza bakabilirsiniz.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat değişebilir. Kendi binanız için güncel durumu birlikte değerlendirelim.