Kentsel dönüşümde daire paylaşımı, yeni binada çıkacak bağımsız bölümlerin önce malikler ile müteahhit arasında, sonra da malikler arasında nasıl dağıtılacağının belirlenmesidir. Paylaşım genellikle her malikin arsa payı ve mevcut bağımsız bölümünün değeri esas alınarak yapılır; kat, cephe ve manzara gibi değer farkları hesaba katılabilir, hangi dairenin kime düşeceği de anlaşmayla ya da kurayla belirlenir. Oranın kendisi her binada ayrıdır ve sözleşmede yazılı olmalıdır.
Bu yazıda paylaşımı belirleyen çerçeveyi ve imzadan önce sormanız gereken soruları anlatıyoruz. Kat karşılığı modelin genel işleyişini ayrıca Karşıyaka kat karşılığı inşaat sayfamızda ele aldık; burada yalnız paylaşım tarafına odaklanıyoruz.
Paylaşım iki katmanda yapılır
Malikler çoğu zaman paylaşımı tek bir soru olarak düşünür: "Bize kaç daire kalacak?" Oysa ortada iki ayrı dağıtım vardır.
- Malikler ile müteahhit arasında: Yeni binadaki bağımsız bölümlerin hangilerinin maliklere, hangilerinin müteahhide kalacağı. Bu, kat karşılığı sözleşmesinin ana konusudur.
- Malikler arasında: Maliklere ayrılan bölümlerin kendi aralarında nasıl dağıtılacağı. Hangi malikin hangi katı, cepheyi ve büyüklüğü alacağı burada belirlenir.
Anlaşmazlıkların büyük kısmı ikinci katmanda çıkar. Bu yüzden birinci katman konuşulurken ikincisini sonraya bırakmamak, ikisini aynı kat planı üzerinde birlikte netleştirmek gerekir.
Yeni binanın büyüklüğünü ne belirler?
Paylaşılacak alanın kendisi, malik ya da müteahhit tercihiyle değil, parselin imar durumuyla belirlenir. Emsal gibi imar değerleri, kat yüksekliği sınırı, çekme mesafeleri, otopark ve sığınak gibi zorunluluklar yeni binanın toplam inşaat alanını şekillendirir. Asansör, merdiven, otopark rampası gibi ortak alanlar da bu alandan pay alır.
Bu nedenle eski dairenizin metrekaresi ile yeni dairenizin metrekaresi birebir aynı olmayabilir. Bazı binalarda daire sayısı artar, bazılarında aynı kalır. Kendi projelerimizden örnek vermek gerekirse Bahriye Üçok'taki Defne Apartmanı'nda daire sayısı arttı; Aksoy'daki Bağdat Apartmanı'nda ise aynı kaldı, binaya kapalı otopark kazandırıldı. İki binada da paylaşım, o parselin imar durumuna göre ayrı ayrı kuruldu.
Malikler arasında dağıtım neye göre yapılır?
Arsa payı ve mevcut bağımsız bölüm
Tapuda her bağımsız bölümün bir arsa payı yazar. Dağıtımda genellikle bu pay ve eski dairenin değeri esas alınır. Eski binada dairelerin büyüklükleri farklıysa ya da zemin katta dükkan gibi farklı nitelikte bir bölüm varsa, bunun yeni binaya nasıl yansıyacağı ayrıca konuşulmalıdır. Tapudaki arsa payı ile fiilen kullanılan alan arasında bir uyumsuzluk varsa bunu erkenden tespit etmek, sonradan çıkacak itirazların önüne geçer.
Değer farkları (şerefiye)
Yeni binada her daire aynı değerde değildir. Üst katlar, ön cephe, deniz ya da park manzarası, bahçe kullanımı veya teras gibi özellikler bir daireyi diğerinden daha değerli kılabilir. Bu farklara şerefiye denir. Şerefiyenin paylaşımda dikkate alınıp alınmayacağı ve nasıl hesaplanacağı maliklerin anlaşmasına bağlıdır; ama hangi yol seçilirse seçilsin yazılı olmalıdır.
Daire seçimi: anlaşma ya da kura
Malikler hangi daireyi kimin alacağına kendi aralarında anlaşarak karar verebilir. Tercihler çakışırsa kura çekmek yaygın bir yöntemdir. Kura yapılacaksa hangi dairelerin aynı grupta çekileceği, eşit değerde olmayan daireler için şerefiyenin nasıl dengeleneceği ve kuranın nasıl tutanağa bağlanacağı önceden belirlenmelidir.
Brüt, net ve ortak alanlar
Paylaşımda en sık karışıklık metrekarenin hangi ölçüyle yazıldığından çıkar. Net alan dairenin içinde kullanılan alandır. Brüt alan buna duvarları ve bazen ortak alanlardan düşen payı da ekler. İki teklifi ya da iki daireyi karşılaştırırken aynı ölçünün kullanıldığından emin olmak gerekir. Sözleşmede ve ekindeki kat planında her dairenin brüt ve net alanı ayrı ayrı yazılmalı; otopark yeri, depo, bahçe ve teras gibi alanların kime ait olduğu da gösterilmelidir.
Daha büyük daire isteyen malik ne yapar?
Bazı malikler eski dairelerinden daha büyük bir daire ya da ek bir alan ister. Bu mümkün olabilir; ancak fazladan alanın bedelinin nasıl hesaplanacağı ve kime ödeneceği sözleşmede açıkça yer almalıdır. Aynı şekilde daha küçük bir daireyi kabul eden ya da daire yerine başka bir düzenleme isteyen malik için de yazılı bir kural konmalıdır.
Karar ve uzlaşma
Riskli yapılarda yeniden yapım ve kat karşılığı gibi kararlar, 6306 sayılı Kanun'a göre hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır. Karara katılmayan maliklerin durumunu kentsel dönüşüme katılmayan malik ne olur yazımızda anlattık. Yine de paylaşım, salt çoğunlukla geçirilecek bir maddeden çok, mümkün olduğunca herkesin anladığı ve kabul ettiği bir plan olmalıdır. Tercihleri kat planı üzerinde görmek, uzlaşmayı kolaylaştırır.
Malikin sorması gereken sorular
- Yeni binanın toplam inşaat alanı imar durumuna göre ne kadar ve bu hesap hangi belgeye dayanıyor?
- Maliklere ve müteahhide kalacak bağımsız bölümler kat planında tek tek gösterildi mi?
- Benim dairemin katı, cephesi, numarası, brüt ve net alanı yazılı mı?
- Malikler arasındaki dağıtımda arsa payı mı, mevcut daire değeri mi, ikisi birlikte mi esas alınıyor?
- Şerefiye dikkate alınıyor mu, alınıyorsa nasıl hesaplanıyor?
- Daire seçimi anlaşmayla mı, kurayla mı yapılacak ve kura nasıl tutanağa bağlanacak?
- Otopark, depo, bahçe ve teras kullanımı kime ait olacak?
- Belediye onayında proje değişirse paylaşım nasıl etkilenecek?
- Daha büyük daire ya da ek alan istersem bedeli nasıl hesaplanacak?
Bu soruların cevapları sözleşmeye ve ekine yazılmalıdır. Sözleşmenin diğer maddeleri için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler rehberimize bakabilirsiniz.
Teklifimizi nasıl hazırlıyoruz?
Gür Yapı İnşaat olarak Karşıyaka'da kat karşılığı çalıştığımız binalarda önce imar durumunu ve tapu kayıtlarını inceliyor, ardından her malike düşecek daireyi gösteren kat planlarıyla birlikte yazılı teklif veriyoruz. Malik toplantısına katılıp paylaşımı plan üzerinden anlatıyoruz; karar maliklerindir. Dönüşüm sürecinin bütünü için Karşıyaka kentsel dönüşüm sayfamıza göz atabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirmedir, hukuki danışmanlık değildir; kendi durumunuz için bir avukata danışın.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat değişebilir. Kendi binanız için güncel durumu birlikte değerlendirelim.
