Kentsel Dönüşüme Katılmayan Malik Ne Olur? Salt Çoğunluk ve Pay Satışı

Kentsel dönüşüme katılmayan malik, kararı tek başına durduramaz. 6306 sayılı Kanun'a göre riskli yapılarda yeniden yapım, kat karşılığı ve payların satışı gibi konularda karar, paydaşların hisseleri oranındaki salt çoğunluğuyla verilir. Karara katılmayan malike, karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek bildirilir. Malik bildirimden itibaren 15 gün içinde teklifi kabul etmezse arsa payı, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nca tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla anlaşan diğer paydaşlara satılır. Aşağıda bu süreci kanun metnine sadık kalarak anlatıyor, ardından anlaşmazlığın bu noktaya gelmemesi için neler yapılabileceğini paylaşıyoruz.

Salt çoğunluk neye göre hesaplanır?

Buradaki çoğunluk kişi sayısına göre değil, hisseleri oranında, yani arsa paylarına göre hesaplanır. Arsa paylarının yarısından fazlasına sahip malikler anlaştığında karar alınmış olur. Dairelerin sayısı eşit görünse bile arsa payları farklı olabilir; bu yüzden toplantıdan önce tapudaki payların listesini çıkarmak işe yarar.

Bu oran, 9 Kasım 2023'te Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önce üçte ikiydi. Ruhsat ve sonraki işlemler de alınan bu karara dayanılarak yürütülür.

Teklif katılmayan malike nasıl bildirilir?

Karar alındıktan sonra, kararın kendisi ve anlaşma şartları bir teklif hâline getirilir ve imza vermeyen maliklere şu iki yoldan biriyle ulaştırılır:

• Noter aracılığıyla bildirim
• Muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan

Kanun kapsamındaki tebligatlar ayrıca e-Devlet üzerinden ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek yapılır. Bu nedenle adresinizde olmasanız bile e-Devlet'teki tebligatlarınızı düzenli kontrol edin; bildirimi fark etmediğiniz hâlde süre işlemeye başlamış olabilir.

15 günlük kabul süresi

Malik, bildirimden itibaren 15 gün içinde teklifi inceleyip kabul edebilir. Bu sürede teklif incelenmez ya da kabul edilmezse malikin arsa payı Kanun kapsamında satış sürecine girer. Süre kısa olduğu için teklifi aldığınız gün okumaya başlamanızı ve gerekiyorsa hemen bir avukatla görüşmenizi öneririz.

Arsa payı nasıl satılır?

1. Rayiç değer tespiti: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, katılmayan malikin arsa payının rayiç değerini tespit ettirir.
2. Paydaşlara açık artırma: Pay, bu değerden az olmamak üzere, anlaşmaya katılan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır.
3. Üçüncü kişilere satış: Riskli yapılarda pay paydaşlara satılamazsa, anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar satış tekrarlanır.

Kısacası satış bedeli tespit edilen rayiç değerin altına inemez. Malik açısından asıl fark şudur: Yeni binada bağımsız bölüm sahibi olma imkânı, kendi kararıyla değil satış yoluyla sona erer. Bu yüzden itirazınız dönüşümün kendisine değil de teklifin bazı şartlarına ise, bunu süre dolmadan konuşmak sizin yararınızadır.

Payın üzerinde ipotek ya da haciz varsa

Satılan paylardaki ipotek, haciz gibi haklar satış bedeli üzerinde devam eder. Yani dairenizde bir kredi ipoteği ya da haciz varsa satış bunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz; alacaklının hakkı satıştan elde edilen bedel üzerinden sürer. Bu durumdaki bir malikin bankası ve avukatıyla erkenden görüşmesi, sonradan sürprizle karşılaşmamasını sağlar.

Çoğunluk tarafındaki malikler neye dikkat etmeli?

Usulün doğru işlemesi yalnızca katılmayan malikin değil, karar alan maliklerin de yararınadır. Sonradan çıkabilecek tartışmaları azaltmak için:

• Tapudaki arsa paylarının güncel listesini toplantıdan önce çıkarın ve çoğunluğu bu listeye göre hesaplayın.
• Kararı ve teklifin tam metnini tutanağa geçirin; katılmayan malike gönderilen teklif, toplantıda konuşulanla aynı olmalı.
• Bildirimin hangi yolla ve hangi tarihte yapıldığını gösteren belgeleri saklayın.
• Katılmayan malikin sorularını yazılı olarak yanıtlayın; bu hem iyi niyeti gösterir hem de kayıt oluşturur.

Katılmayan malik olarak neler yapabilirsiniz?

• Rapora itirazı zamanında değerlendirin: Riskli yapı raporunun hatalı olduğunu düşünüyorsanız itiraz süresi tebliğden itibaren 15 gündür. Karar aşamasına gelindiğinde bu süre çoktan geçmiş olur.
• Teklifi yazılı isteyin: Size kalacak bağımsız bölüm, kat planı, teslim süresi ve teminat teklifte açıkça yazıyor mu, kontrol edin.
• İtirazınızı somutlaştırın: Karşı olduğunuz şey dönüşüm mü, müteahhit mi, yoksa size düşen daire mi? Somut bir itiraz, toplantıda tartışılabilecek bir öneriye dönüşebilir.
• Tarihleri not edin: Bildirim tarihini ve 15 günlük sürenin son gününü takviminize yazın.
• Hukuki destek alın: Haklarınız ve izleyebileceğiniz yollar için bir avukata danışın.

Anlaşmazlığı bu noktaya getirmemek mümkün

Pay satışı kanunun öngördüğü bir yol; ama komşular arasında kırgınlık bırakır ve dönüşümün süresini uzatır. Bir malikin karşı tarafta kalmasının nedeni çoğu zaman dönüşümün kendisi değil, bilgi eksikliği ve güvensizliktir. Şu adımlar bu riski azaltır:

• Erken görüşme: Malikler beklentilerini ve kaygılarını rapor gelmeden konuşmaya başlamalı. Karar toplantısında ilk kez duyulan bir teklif tepki çeker.
• Şeffaf ve herkese aynı teklif: Kat planları, paylaşım ve şartlar tüm maliklere aynı anda ve yazılı verilmeli. Bazı maliklere ayrı vaatlerde bulunulduğu izlenimi güveni en hızlı bozan şeydir.
• Özel durumları dinlemek: Yaşlı ya da hasta bir malikin taşınma kaygısı, dairesini kiraya vermiş bir malikin gelir kaybı, kredisi olan bir malikin bankayla durumu ayrı ayrı konuşulmalı. Bu kaygıların bir kısmı sözleşmede çözülebilir.
• Paylaşımın gerekçesini göstermek: Hangi dairenin neden kime kaldığı açıklandığında itirazlar azalır. Bu konuyu kentsel dönüşümde daire paylaşımı yazısında ele aldık.
• Bağımsız görüşe zaman tanımak: Kararsız bir malikin teklifi kendi avukatına ya da güvendiği bir mühendise göstermesine fırsat vermek, baskı hissini azaltır.

Müteahhit olarak bu toplantılardaki rolümüz bilgi vermektir: kat planlarını anlatır, soruları yanıtlar, teklifimizi yazılı sunarız; karar maliklerindir. Tamamlanmış bir dönüşümün sonucunu görmek isteyen malikler Bahriye Üçok'taki Defne Apartmanı'na bakabilir. Sürecin bütünü kentsel dönüşüm süreci adım adım rehberinde, Karşıyaka'daki çalışmalarımız Karşıyaka kentsel dönüşüm sayfamızda.

Bu yazı genel bilgilendirmedir, hukuki danışmanlık değildir; kendi durumunuz için bir avukata danışın. Mevzuat değişebilir; kendi binanız için güncel durumu birlikte değerlendirelim.