Kentsel dönüşümde müteahhit seçerken ilk bakılacak şey, firmanın bitirip oturma raporunu aldığı binalardır. Ardından yazılı ve karşılaştırılabilir bir teklif, ölçülebilir bir teminat önerisi, aşamalara bölünmüş bir iş programı, zemin etüdüne dayanan bir statik yaklaşım, inşaat boyunca kiminle konuşacağınızın belli olması ve eski müşterilerin anlattıkları gelir. Bu yazıyı Karşıyaka'da teklifleri değerlendiren kat malikleri için bir kontrol listesi olarak hazırladık. Biz de bu listeyle değerlendirilen firmalardan biriyiz; aynı soruları bize de sormanızı isteriz.
1. Bitmiş binaları yerinde görün
Broşürdeki görseller ya da şantiye fotoğrafları bir müteahhidi tanımaya yetmez. Firmadan, teslim ettiği ve yapı kullanma izin belgesi alınmış binaların adreslerini isteyin. İnşaatın bitmesi ile oturma raporunun alınması aynı şey değildir; ikincisi işin resmi olarak tamamlandığını gösterir.
Binayı gezerken şunlara bakın:
- Bodrum ve otopark duvarlarında nem, kabarma ya da su izi var mı?
- Merdivenlerde, ortak alanlarda ve asansör çevresinde işçilik nasıl?
- Dış cephede çatlak, ayrılma ya da belirgin renk farkı göze çarpıyor mu?
- Bina teslimden bu yana nasıl yaşlanmış?
Bizim Karşıyaka'daki kanıtımız Bahriye Üçok'taki Defne Apartmanı: inşaatına Kasım 2022'de başladık, Kasım 2023'te oturma raporuyla teslim ettik. Birkaç yıllık bir binanın nasıl durduğunu görmek isterseniz 2017'de teslim ettiğimiz Çiğli Küçükçiğli'deki Gürbüz Apartmanı'na bakabilirsiniz. Hangi firmayla görüşürseniz görüşün, aynı ziyareti onun binaları için de yapmanızı öneririz.
2. Teklif yazılı ve karşılaştırılabilir olmalı
Telefonda ya da ilk toplantıda söylenen bir paylaşım oranı teklif sayılmaz. Ciddi bir teklif; imar durumu incelendikten sonra hazırlanmış kat planlarını, her malike düşen bağımsız bölümü, malzeme ve teknik şartnameyi ve takvimi birlikte içerir. Birden fazla firmadan teklif aldığınızda bunları aynı başlıklar altında yan yana koyabilmelisiniz. Biri brüt, öteki net metrekare veriyorsa ya da biri malzemeyi marka ve modelle, öteki genel sıfatlarla yazıyorsa karşılaştırma yapamazsınız. Teklifi bu biçime getirmesini firmadan istemek hakkınızdır.
Sözleşmede tek tek bulunması gereken maddeleri kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler rehberinde anlattık. Seçim aşamasında önemli olan, o maddeleri yazıya dökmeye baştan istekli bir firmayla çalışmaktır.
3. Teminat konusunda ne önerdiğine bakın
Güvencenin hangi yöntemle verileceği taraflar arasında konuşulur; ama müteahhidin bu konuya yaklaşımı size çok şey anlatır. Konu açıldığında rahatsız olan ya da "bize güvenin" demekle yetinen bir firma yerine, güvencenin hangi inşaat aşamasına bağlanacağını kendisi öneren ve bunu sözleşmeye yazmayı kabul eden firmayı tercih edin. Sorulacak soru basit: İş yarım kalırsa malikleri ne korur ve bu, sözleşmenin hangi maddesinde yazıyor?
4. İş programı ve kapasite
Bir iş programı tek bir teslim tarihinden ibaret değildir. Yıkım, zemin iyileştirme, temel, kaba inşaat, çatı, tesisat, ince işler ve iskan başvurusu sırasıyla ve tahmini süreleriyle gösterilmeli; takvimin hangi tarihten itibaren işleyeceği de açık olmalıdır.
Kapasite de aynı ölçüde önemli. Firmanın aynı anda kaç şantiye yürüttüğünü, kaba inşaatı kendi ekibiyle mi taşeronla mı yaptığını ve şantiyeden kimin sorumlu olacağını sorun. Ekibi ve ekipmanı birden çok işe bölünmüş bir firmanın elindeki şantiyeyi yavaşlatması, malikleri en çok yoran durumlardan biridir.
5. Zemin ve statik yaklaşım
Yeni binanın güvenliği zeminle başlar ve zeminin ne istediğini zemin etüdü gösterir. Henüz etüt yapılmadan temel çözümü vaat eden ya da zemin iyileştirmeyi pazarlık kalemi gibi geçiştiren yaklaşımlara dikkat edin. Sağlıklı olan, firmanın statik projenin etüt sonucuna göre şekilleneceğini açıkça söylemesi ve gerekirse jet grout ya da fore kazık gibi uygulamaların kendi sorumluluğunda olduğunu kabul etmesidir. Bu yöntemleri jet grout ve fore kazık nedir yazısında anlattık.
Firmanın önceki binalarında temellerin ve toprak altı duvarlarının nasıl yalıtıldığını da sorun. Biz bu yüzeylerde istisnasız sürme izolasyon ve üzerine membran uyguluyoruz; başka bir firma farklı bir yöntem kullanıyorsa nedenini anlatabilmelidir.
6. İletişim: kiminle ve ne sıklıkla?
Dönüşüm bir yılı aşabilen bir iş ve bu süre boyunca sorularınızın bir muhatabı olmalı. Görüşmelerde şunları netleştirin:
- Maliklerin tek muhatabı kim olacak: firma sahibi mi, proje sorumlusu mu?
- İnşaatın durumu hangi sıklıkla ve hangi yolla (toplantı, yazılı bilgi, fotoğraf) paylaşılacak?
- Malikler şantiyeyi hangi koşullarla ziyaret edebilecek?
- Firma malik toplantılarına gelip soruları doğrudan yanıtlıyor mu?
Ofisin konumu da pratik bir ölçüttür. Bizim ofisimiz Bahriye Üçok'ta; Karşıyaka'daki bir şantiyeye ya da toplantıya gitmek kısa bir yol. Uzaktan yönetilen işlerde sorulara zamanında cevap almak zorlaşabilir.
7. Referanslarla konuşun
Firmanın teslim ettiği bir binada oturan bir iki malikle konuşmak, çoğu belgeden daha açıklayıcıdır. Sorabileceğiniz sorular:
- Teslim, sözleşmedeki tarihe göre nasıl gerçekleşti?
- Daireniz kat planına ve malzeme listesine uygun çıktı mı?
- Teslimden sonra fark edilen eksikler için firma geri geldi mi?
- İnşaat sürerken ulaşmak istediğinizde bir muhatap bulabildiniz mi?
Dikkat edilmesi gereken işaretler
- Binayı ve imar durumunu görmeden kesin bir oran ya da daire sayısı vaat edilmesi
- Maliklere teklifi inceleme fırsatı tanınmadan imza için acele ettirilmesi
- "Riskli yapı raporunu biz çıkarırız" denmesi; tespiti yalnızca Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kuruluşlar yapar
- Malzeme için marka ve özellik yerine genel sıfatlar kullanılması
- Gösterilebilecek, iskanı alınmış tek bir binanın bile olmaması
Müteahhit işe başlamazsa ne olur?
En dikkatli seçimde bile sözleşmenin uygulanmaması ihtimali vardır. 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi bu durum için bir yol öngörür: Müteahhit işe başlamazsa ya da projeyi bitirecek ekip ve ekipmanla işe devam etmezse, malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla sözleşmenin feshi için karar alıp Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na başvurabilir. Başkanlık durumu tespit ederse müteahhide 30 gün süre vererek ihtarda bulunur; bu sürede işe başlanmazsa sözleşme resen feshedilir.
Bu yolun işlemesi için sözleşmede başlangıç tarihinin ve iş programının yazılı olması, malik toplantılarının tutanağa geçirilmesi önemlidir. Somut bir sorunla karşılaşırsanız bir avukatla birlikte hareket edin.
Karar malikler toplantısında verilir
Kanun, riskli yapılarda yeniden yapım ve kat karşılığı gibi kararların hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınacağını öngörür; müteahhitle yapılacak anlaşmanın şartları da bu kararın parçasıdır. Teklifleri toplantıdan önce tüm maliklere yazılı dağıtmak, bu listedeki soruları her firmaya ayrı ayrı sormak ve cevapları tutanağa geçirmek kararın sonradan tartışılmasını azaltır. İmza vermeyen maliklere uygulanan usulü kentsel dönüşüme katılmayan malik ne olur rehberinde anlattık.
Bizimle de görüşebilirsiniz
Gür Yapı İnşaat 2006'da İzmir'de kuruldu; 2014'ten beri kendi bünyemizde inşaat yapıyoruz. Teklifimizi kat planı, malzeme listesi ve takvimle yazılı veririz. Dönüşümün genel akışı ve Karşıyaka'daki çalışmalarımız için Karşıyaka kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirmedir, hukuki danışmanlık değildir; kendi durumunuz için bir avukata danışın. Mevzuat değişebilir; kendi binanız için güncel durumu birlikte değerlendirelim.
