Kentsel dönüşüm ne kadar sürer sorusunun tek bir cevabı yok: Sürenin küçük bir kısmını kanun belirler, büyük kısmı ise maliklerin anlaşma hızına, proje onaylarına, zemine ve inşaatın kapsamına bağlıdır. Kanunda yazılı süreler kısadır: riskli yapı tespitine itiraz için 15 gün, karara katılmayan malike bildirim ve kabul için 15'er gün, yıkım için en fazla 90 gün. Zamanın çoğunu karar ve inşaat aşamaları alır. Kendi projelerimizde inşaat başlangıcından teslime kadar geçen süre Karşıyaka'daki Defne Apartmanı'nda yaklaşık 12 ay, Çiğli'deki Gürbüz Apartmanı'nda yaklaşık 14 ay oldu; tespit, karar, sözleşme ve ruhsat aşamaları bu sürelere dahil değildir.
Adımların içeriğini kentsel dönüşüm süreci adım adım rehberinde anlattık; bu yazının odağı takvim.
Aşama aşama süreler
1. Riskli yapı tespiti: kuruluşun takvimine bağlı
Lisanslı kuruluşla anlaşma, yerinde inceleme, laboratuvar testleri ve raporun hazırlanması bu aşamayı oluşturur. Kanunda bunun için sabit bir süre yoktur; süre kuruluşun iş yüküne ve binanın büyüklüğüne göre değişir. Raporun ne zaman teslim edileceğini başvurmadan önce kuruluştan yazılı istemek takvimi öngörülebilir kılar.
2. Onay, şerh ve itiraz: 15 gün
Rapor onaylanıp tapuya şerh düşüldükten ve maliklere tebliğ edildikten sonra, tebliğden itibaren 15 günlük itiraz süresi işler. İtiraz yapılırsa değerlendirilmesi için ayrıca zaman geçer.
3. Malik kararı: en değişken aşama
Hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınması kâğıt üzerinde tek bir toplantıdır. Pratikte teklif toplamak, karşılaştırmak ve tartışmak aylar sürebilir. Malikler dönüşümü rapordan önce konuşmaya başladıysa bu aşama kısalır, ilk kez rapordan sonra bir araya geliyorlarsa uzar.
4. Katılmayan maliklere bildirim: 15 + 15 gün
Karara katılmayan malik varsa teklif noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek bildirilir; malikin teklifi kabul etmesi için bildirimden itibaren 15 gün süresi vardır. Bu aşamaya en az birkaç hafta ayırmak gerekir. Teklif kabul edilmezse arsa payının satışı ayrı bir süreç olarak ilerler ve takvime eklenir; ayrıntılar kentsel dönüşüme katılmayan malik ne olur yazısında.
5. Sözleşme: müzakereye bağlı
Kat planı, malzeme listesi, teminat ve takvim üzerinde anlaşmak ve sözleşmeyi noterde imzalamak, maliklerin sorularına ve avukat incelemesine göre değişen bir süre alır. Bu aşamayı aceleye getirmek, ileride çok daha uzun sürecek anlaşmazlıklara yol açabilir.
6. Tahliye ve yıkım: en fazla 90 gün süre
6306 sayılı Kanun'un 5. maddesine göre riskli yapıların yıktırılması için maliklere 90 günden fazla olmamak üzere süre verilir; bu sürede yıktırılmazsa yapı idari makamlarca yıktırılır. Maliklerin ve kiracıların taşınması, aboneliklerin kapatılması ve eşyaların boşaltılması bu döneme sığdırılmalıdır.
7. Proje ve yapı ruhsatı
Zemin etüdü, mimari, statik ve tesisat projeleri ile belediye onayları bu aşamadadır. Projelerin bir bölümü tahliye sürerken hazırlanabilir; bu paralel çalışma takvimden zaman kazandırır. Onay süresi belediyenin iş yüküne ve istenen düzeltmelere bağlıdır.
8. İnşaat: projelerimizde yaklaşık 12 ve 14 ay
İnşaat; zemin iyileştirme, temel, kaba inşaat, çatı, tesisat, ince işler ve çevre düzenlemesinden oluşur. Gerçek örneklerimiz:
- Defne Apartmanı, Karşıyaka Bahriye Üçok: Kasım 2022'de başladı, Kasım 2023'te oturma raporuyla teslim edildi; yaklaşık 12 ay. Bu süreye 68 adet jet grout kolonuyla yapılan zemin iyileştirmesi de dahil.
- Gürbüz Apartmanı, Çiğli Küçükçiğli: Mayıs 2016'da başladı, Temmuz 2017'de oturma raporuyla teslim edildi; yaklaşık 14 ay. 3 kat 3 daireli eski binanın yerine bahçe otopark üzeri 5 kat 10 daireli bir yapı yapıldı.
Bu iki süre yalnızca inşaatın başlangıcı ile teslim arasını kapsar. Başka bir binanın inşaat süresi kat sayısına, zemin iyileştirmenin kapsamına, kazı derinliğine ve parselin koşullarına göre farklı olabilir.
9. İskan ve tapu
İnşaat bittikten sonra yapı kullanma izin belgesi alınır, kat mülkiyetine geçilir ve tapular dağıtılır. Örneklerimizde teslimi oturma raporu alınmış olarak yaptığımız için yukarıdaki sürelere iskan da dahildir. İskanın kimin yükümlülüğünde ve hangi sürede alınacağının sözleşmede yazılı olması bu aşamanın uzamasını önler.
Süreyi uzatan etkenler
- Maliklerin anlaşamaması: Karar aşamasının uzaması ve katılmayan malikler için pay satışı süreci.
- Tapu sorunları: Mirasçılar arasında paylaşılmamış daireler, ulaşılamayan ya da yurt dışında yaşayan hissedarlar.
- İpotek ve haciz: Banka ya da alacaklılarla yürütülmesi gereken görüşmeler.
- Tahliyenin gecikmesi: Malik ya da kiracıların taşınacak yer bulamaması.
- Proje değişiklikleri: Onay sürecinde istenen düzeltmeler ya da maliklerin sonradan istediği değişiklikler.
- Zemin: Etüt sonucunda kapsamlı bir zemin iyileştirmesi gerekmesi.
- Parsel ve çevre: Dar sokak, bitişik binalar, malzeme girişi ve çalışma saatleri üzerindeki kısıtlar.
- Müteahhidin kapasitesi: Ekip ve ekipmanın aynı anda birden fazla şantiyeye bölünmesi.
Süreyi kısaltmak için yapılabilecekler
- Rapor gelmeden malik toplantısı yapıp beklentileri konuşmak
- Tapu kayıtlarını, miras ve ipotek durumlarını erkenden netleştirmek
- Teklifleri aynı başlıklarla isteyip hızlı karşılaştırmak; bunun için kentsel dönüşümde müteahhit nasıl seçilir kontrol listesini kullanabilirsiniz
- Sözleşmeye başlangıç tarihi tanımlı, aşamalara bölünmüş bir iş programı eklemek
- Tahliye planını sözleşmeyle aynı anda yapmak
Kira ve taşınma planını neye göre yapmalı?
Evinden çıkacak malikler için en pratik soru, ne kadar süre başka bir evde oturacaklarıdır. Planı yalnızca inşaat süresine göre değil, tahliyeden iskana kadar olan döneme göre yapmak ve bir miktar pay bırakmak gerekir. Anlaşmayla tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda oturan sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut, işyeri ya da kira yardımı yapılabilir; güncel şartlar için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na ya da il müdürlüğüne başvurun. Müteahhidin ayrıca kira desteği verip vermeyeceği ise sözleşmeyle belirlenir.
Neden kesin bir süre vermiyoruz?
Binayı görmeden "şu kadar ayda biter" demek, maliklere sağlam olmayan bir beklenti vermek olur. Binanızı ve imar durumunu inceledikten sonra inşaat için yazılı bir iş programı hazırlarız; tespit, karar ve ruhsat gibi bizim elimizde olmayan aşamaları ayrı gösteririz. Bu programın gerçekçi olup olmadığını, teslim ettiğimiz binaların takvimiyle karşılaştırarak siz de değerlendirebilirsiniz. Proje örneklerimiz ve dönüşümün genel akışı Karşıyaka kentsel dönüşüm sayfamızda.
Bu yazı genel bilgilendirmedir, hukuki danışmanlık değildir; kendi durumunuz için bir avukata danışın. Mevzuat değişebilir; kendi binanız için güncel durumu birlikte değerlendirelim.
